DPE d'un logement : étiquettes, validité et obligations du propriétaire

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est l'évaluation énergétique d'un logement : son calcul le classe de A à G selon sa consommation d'énergie primaire et ses émissions de gaz à effet de serre. Ce diagnostic fixe l'étiquette dont dépendent la mise en location, l'audit à la vente et les aides à la rénovation.

Que contient un diagnostic de performance énergétique ?

Un diagnostic de performance énergétique décrit le logement, ses équipements et la quantité d'énergie qu'il consomme dans des conditions d'occupation standard. Le rapport remis au propriétaire suit un modèle fixé par l'arrêté du 31 mars 2021 et comporte, selon la fiche Service Public consacrée au diagnostic immobilier, plusieurs blocs obligatoires :

• l'identification du logement et sa surface de référence (la surface habitable) ;
• le descriptif de l'isolation, des menuiseries, du système de chauffage, de la production d'eau chaude sanitaire, de la ventilation et de la climatisation ;
• la consommation énergétique annuelle estimée par usage et une fourchette de dépenses annuelles d'énergie ;
• les émissions de gaz à effet de serre ;
• l'énergie renouvelable produite sur place, par exemple par des panneaux solaires ;
• les deux étiquettes, énergie et climat ;
• des recommandations de travaux, à valeur indicative ;
• le dernier rapport d'entretien de la chaudière, un indicateur de confort thermique d'été et la mention de la certification du diagnostiqueur.

Chaque DPE reçoit un numéro à 13 caractères et rejoint la base de données de l'ADEME, l'Agence de la transition écologique. Ce numéro permet à un acquéreur ou à un locataire de vérifier en ligne que le document existe réellement, et il sert aux contrôles de l'administration. Les données de cet observatoire, utilisées par l'État pour suivre la rénovation énergétique du parc immobilier français, sont mises à disposition du public : il suffit de se rendre sur l'outil de recherche de l'ADEME pour consulter l'étiquette d'une adresse.

Le diagnostic ne mesure pas la consommation réelle d'un foyer. La méthode de calcul énergétique, dite 3CL-DPE 2021, que le diagnostiqueur utilise au travers d'un outil logiciel validé par l'administration, applique un scénario d'usage conventionnel (température de consigne, nombre d'occupants rapporté à la surface, climat de la zone) aux caractéristiques physiques du bâtiment. Deux ménages dans le même appartement paient des factures différentes ; le DPE, lui, reste identique, ce qui le rend comparable d'un bien à l'autre.

Les classes énergétiques du DPE, de A à G

Les classes du DPE se lisent sur une double échelle depuis la réforme du 1er juillet 2021. L'étiquette énergie exprime la consommation d'énergie primaire en kWh par mètre carré et par an ; l'étiquette climat exprime les émissions de gaz à effet de serre en kilogrammes d'équivalent CO2 par mètre carré et par an. Le classement énergétique final retient la plus mauvaise des deux lettres : un logement à 150 kWh mais à 60 kg de CO2 se retrouve en E, et non en C.

Ces seuils viennent de l'arrêté du 31 mars 2021 relatif au diagnostic de performance énergétique. Deux ajustements les modifient : en altitude, au-dessus de 800 mètres, les bornes des classes E, F et G sont relevées ; pour les logements de 40 m² ou moins, des seuils adaptés s'appliquent depuis le 1er juillet 2024, car le calcul pénalisait les studios (la production d'eau chaude pèse lourd rapportée à une petite surface). Un propriétaire de petite surface diagnostiquée avant cette date télécharge sur le site de l'ADEME une attestation qui remplace l'étiquette d'origine, sans nouvelle visite.

Quand le DPE est-il obligatoire ?

Le DPE est obligatoire dès qu'un logement change de mains ou d'occupant, et à l'achèvement d'une construction neuve. Le code de la construction et de l'habitation (articles L126-26 et suivants) en fait une pièce du dossier de diagnostic technique, remis avec les autres repérages exigés selon l'âge du bien : amiante, plomb, gaz, électricité, termites, état des risques.

À la vente d'un logement

Le vendeur fournit le DPE dès la mise en vente : la classe énergie et la classe climat figurent obligatoirement dans l'annonce, et le diagnostic complet est annexé à la promesse puis à l'acte authentique. Depuis le 1er janvier 2022, l'annonce d'un logement classé F ou G porte aussi la mention « logement à consommation énergétique excessive » et une estimation des dépenses annuelles. Un acquéreur lit donc le bilan énergétique du bien avant de se déplacer, et sur le marché immobilier ce résultat pèse sur la négociation de toute transaction immobilière. Les vendeurs pressés trouveront les délais habituels entre la commande et la remise du rapport dans notre article sur le délai à prévoir pour obtenir un DPE.

À la mise en location

Le bailleur annexe le DPE au bail, qu'il s'agisse d'une location vide ou meublée. Le diagnostic doit avoir moins de dix ans à la signature ou au renouvellement. Le locataire dispose depuis le 1er juillet 2021 d'un document opposable : si l'étiquette se révèle fausse, il peut se retourner contre le propriétaire, lequel peut à son tour mettre en cause le diagnostiqueur.

Les logements exclus

Certains biens échappent à l'obligation, selon la fiche Service Public : les constructions indépendantes de moins de 50 m² de surface de plancher, les logements occupés moins de quatre mois par an, les bâtiments provisoires et les monuments historiques classés ou inscrits. Céder un bien sans les documents exigés reste pourtant risqué, comme le montrent les situations détaillées dans l'article consacré au fait de vendre un logement sans ses diagnostics obligatoires.

Comment se déroule la visite du diagnostiqueur ?

La visite d'un diagnostiqueur immobilier pour un DPE dure en général d'une à deux heures pour un appartement, davantage pour une grande maison. Le professionnel mesure les pièces et relève sur place les données d'entrée du calcul du DPE ; il ne se contente pas d'un questionnaire. Il examine notamment :

• la surface habitable et les dimensions des parois donnant sur l'extérieur ou sur un local non chauffé ;
• la nature des murs, de la toiture et du plancher bas, et la présence d'une isolation thermique (épaisseur, date des travaux) ;
• les fenêtres : type de vitrage, menuiseries, volets ;
• la chaudière ou la pompe à chaleur, les émetteurs, la régulation ;
• le ballon ou le système de production d'eau chaude ;
• la ventilation (naturelle, VMC simple ou double flux).

Le propriétaire a intérêt à rassembler avant la visite les factures de travaux d'isolation, la notice de la chaudière, le dernier rapport d'entretien et, en copropriété, les informations sur le chauffage collectif. Sans preuve, le diagnostiqueur applique des valeurs par défaut défavorables, ce qui peut faire perdre une classe. À l'inverse, fournir une information fausse engage la responsabilité du propriétaire et non celle du diagnostiqueur.

Le rapport est ensuite transmis à l'ADEME, qui lui attribue son numéro, puis remis au propriétaire, généralement sous quelques jours.

Qui peut établir un DPE, et à quel coût ?

Seul un diagnostiqueur certifié peut réaliser un DPE : le code de la construction et de l'habitation en fait une condition de validité du document. La certification est délivrée par un organisme accrédité par le Cofrac, au terme d'un examen théorique et pratique ; elle se renouvelle et suppose une assurance professionnelle et une totale indépendance vis-à-vis du propriétaire, de l'agence ou de l'entreprise de travaux. Le ministère du Logement publie un annuaire officiel des diagnostiqueurs certifiés, à consulter avant de signer. Recourir à un professionnel non certifié expose le propriétaire comme le diagnostiqueur à une amende de 1 500 euros, portée à 3 000 euros en récidive.

Le diagnostic énergétique n'a pas de tarif réglementé : la réglementation laisse chaque diagnostiqueur fixer le sien. Ce qui fait varier le devis :

• la surface et le nombre de pièces, qui allongent la visite ;
• le type de bien : appartement, maison individuelle, immeuble entier ;
• la complexité des équipements (plusieurs générateurs, chauffage collectif à documenter) ;
• la localisation et le temps de trajet ;
• le regroupement avec d'autres diagnostics dans un même rendez-vous, qui fait baisser le coût de chaque document ;
• l'urgence, quand le compromis est déjà fixé.

Comparer deux ou trois devis détaillés reste la pratique la plus sûre ; un tarif anormalement bas cache parfois une visite bâclée, qui produira un DPE contestable.

Durée de validité : quels DPE faut-il refaire ?

Un DPE réalisé depuis le 1er juillet 2021 reste valable dix ans, sauf travaux qui modifient la performance du logement : dans ce cas, un nouveau diagnostic s'impose pour faire valoir l'amélioration. Les documents plus anciens ont perdu leur validité par étapes. Ceux établis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ont expiré le 1er janvier 2023 ; ceux établis entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont expiré le 1er janvier 2025. Un propriétaire qui détient un DPE de 2019 doit donc en commander un nouveau avant toute vente ou toute location, même si le logement n'a pas changé.

Quels sont les changements du DPE en 2026 ?

Le changement majeur du DPE en 2026 touche les logements chauffés à l'électricité. Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l'électricité en énergie primaire passe de 2,3 à 1,9 : chaque kWh électrique consommé pèse moins lourd dans l'étiquette énergétique. Un appartement chauffé par radiateurs électriques peut ainsi gagner une classe énergétique sans le moindre chantier, alors que la consommation d'énergie réelle du bâtiment ne change pas.

Les DPE réalisés depuis le 1er janvier 2026 intègrent automatiquement ce nouveau calcul. Pour un document établi avant cette date, Service Public indique qu'il reste valable et que le propriétaire peut obtenir gratuitement en ligne, sur le site de l'ADEME, une attestation tenant compte du nouveau coefficient, sans nouvelle visite, si l'étiquette s'améliore. Les logements chauffés au gaz ou au fioul ne bénéficient pas de cette révision.

Le calendrier des obligations des immeubles collectifs arrive aussi à son terme : selon la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, les copropriétés de plus de 200 lots devaient disposer d'un DPE collectif au 1er janvier 2024, celles de 50 à 200 lots au 1er janvier 2025, et celles de moins de 50 lots au 1er janvier 2026. Ce DPE du bâtiment entier ne remplace pas celui de chaque lot vendu ou loué, une distinction expliquée dans notre comparatif entre DPE collectif et DPE individuel d'un lot.

Passoire thermique : ce que l'étiquette interdit

Une passoire thermique, ou passoire énergétique, désigne un logement classé F ou G au DPE. Ces logements énergivores exposent leurs occupants à la précarité énergétique et à de lourdes charges de chauffage. La loi Climat et Résilience attache à ces étiquettes une série d'obligations qui pèsent sur le propriétaire bailleur et sur le vendeur.

Le calendrier d'interdiction de location

Un logement décent doit atteindre un niveau minimal de performance énergétique. En métropole, l'interdiction de location frappe les logements classés G depuis le 1er janvier 2025, pour tout nouveau bail, renouvellement ou reconduction tacite ; elle s'étendra aux logements F en 2028 et aux logements E en 2034. Le locataire d'un logement non conforme peut exiger des travaux de mise en conformité, avec l'appui du juge si besoin. Depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement F ou G ne peut plus augmenter, ni à la relocation, ni au renouvellement, ni par indexation annuelle.

L'audit énergétique à la vente

La mise en vente d'une maison individuelle ou d'un immeuble en monopropriété classé F ou G impose depuis le 1er avril 2023 un audit énergétique, en plus du DPE. L'obligation couvre la classe E depuis le 1er janvier 2025 et visera la classe D en 2034. L'audit propose à l'acquéreur un plan de rénovation énergétique chiffré pour atteindre au moins la classe B, ou la classe C en plusieurs étapes. Les logements en copropriété n'y sont pas soumis.

Ces règles touchent directement la valeur du bien et les droits du locataire. Avant de signer un bail sur un logement F ou G, ou de vendre une maison dont l'audit annonce de lourds travaux, un notaire ou un avocat en droit immobilier vérifie les clauses à prévoir et les recours ouverts aux deux parties.

Améliorer la performance énergétique d'un logement

Améliorer la performance énergétique d'un logement passe d'abord par l'enveloppe, puis par les équipements. Les recommandations du diagnostic classent les travaux par impact ; ceux qui offrent le gain énergétique le plus net sur l'étiquette sont souvent :

• l'isolation des combles et de la toiture, première source de déperdition dans une maison ;
• l'isolation des murs, par l'intérieur ou par l'extérieur ;
• le remplacement d'une vieille chaudière au fioul par une pompe à chaleur ou un système moins émetteur, qui améliore surtout l'étiquette climat ;
• une ventilation performante, indispensable après une isolation pour éviter l'humidité ;
• le changement des fenêtres en simple vitrage.

Pour un bien déjà étiqueté F ou G, l'ordre des travaux et le nombre de classes gagnées sont détaillés dans notre dossier sur la façon d'améliorer un DPE classé F ou G.

Le DPE conditionne également l'accès aux aides à la rénovation énergétique. D'après la fiche de l'administration consacrée à MaPrimeRénov', le parcours de rénovation d'ampleur s'adresse aux logements classés E, F ou G et exige un gain d'au moins deux classes. Depuis le 1er septembre 2026, MaPrimeRénov' par geste ne finance plus l'isolation, les fenêtres ni le chauffage au bois réalisés seuls. Prendre contact avec un conseiller France Rénov' (le réseau qui a succédé aux Espaces Info Énergie), service public gratuit, permet de faire examiner le DPE avec le propriétaire et indique les aides auxquelles son projet ouvre droit : un passage obligé avant de signer un devis de travaux.

Un DPE erroné peut-il être contesté ?

Un diagnostic énergétique erroné se conteste, car le document est opposable depuis le 1er juillet 2021. Le diagnostiqueur engage sa responsabilité si l'étiquette ne correspond pas au logement, sauf quand le propriétaire lui a sciemment fourni de fausses informations. L'acquéreur ou le locataire lésé peut demander des dommages et intérêts, voire l'annulation de la vente ou du bail dans les cas graves. La première démarche consiste à faire réaliser un second diagnostic par un autre professionnel certifié, puis à adresser une réclamation écrite au premier diagnostiqueur et à son assureur. L'administration a renforcé les contrôles des diagnostiqueurs, et les écarts relevés entre deux DPE d'un même logement nourrissent régulièrement les litiges.

Les règles détaillées du DPE, ses exclusions et ses mises à jour sont publiées sur Service-Public.gouv.fr, la référence à consulter avant toute vente ou location.