Sept diagnostics obligatoires en location peuvent concerner un logement vide ou meublé : DPE, plomb, gaz, électricité, état des risques, bruit et amiante. Le bailleur les réunit dans le dossier de diagnostic technique joint au bail, et le locataire peut contester un document absent ou périmé.
Trois diagnostics pour tout le monde ou presque, quatre selon le bien. Le diagnostic de performance énergétique vaut pour presque toutes les mises en location ; plomb, gaz et électricité dépendent de l'âge de l'immeuble et des installations ; état des risques et bruit dépendent de la zone où se situe le logement.
Depuis 2025, un logement d'étiquette G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail. L'étiquette F suit en 2028, puis E en 2034.
Quels diagnostics sont obligatoires pour louer un logement ?
Les diagnostics obligatoires pour la location découlent de l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs. Cette obligation pèse sur le propriétaire bailleur, qu'il loue en direct ou par une agence immobilière. Ils forment ensemble le dossier de diagnostic technique, le DDT, que le bailleur doit fournir au locataire à la signature du bail puis à chaque nouveau contrat. Service-public.fr, dans sa fiche vérifiée le 20 février 2026, liste les pièces suivantes pour un appartement ou une maison, vide ou meublé :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : exigé dans presque tous les cas, sauf logement occupé moins de quatre mois par an, maison individuelle indépendante de moins de 50 m² de surface de plancher ou monument historique classé ou inscrit.
- Le constat de risque d'exposition au plomb (CREP) : pour un logement construit avant le 1er janvier 1949.
- L'état de l'installation intérieure d'électricité : quand l'installation a plus de quinze ans.
- L'état de l'installation intérieure de gaz : quand l'installation a plus de quinze ans.
- L'état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon) : quand le bien se situe dans une zone à risques couverte par un plan de prévention.
- Le diagnostic bruit : quand le logement se trouve dans une zone d'un plan d'exposition au bruit des aérodromes.
- Le diagnostic amiante des parties privatives : il fait partie du dossier sans avoir à être joint au bail ; le bailleur le tient à disposition du locataire qui le réclame.
Termites et assainissement non collectif, en revanche, ne figurent pas dans la liste de la location : ces deux contrôles, comme l'audit énergétique, relèvent de la vente. Un exemple : un propriétaire qui loue un studio récent dans un résidence des années 2010, hors zone de risque, n'aura donc souvent qu'une seule pièce à produire, le DPE.
Validité de chaque diagnostic immobilier en location
La validité des diagnostics s'apprécie à la date où le bail est signé, pas au moment de la visite. Un document encore valable lors de la publication de l'annonce de location peut donc avoir expiré quand le futur locataire signe, surtout l'état des risques, dont la durée de vie se compte en mois. Le tableau compare les durées que retiennent l'ANIL et service-public.fr pour chaque pièce du dossier.
| Diagnostic | Quand il s'impose | Durée de validité | Qui l'établit |
|---|---|---|---|
| DPE | Presque tout logement mis en location | 10 ans ; ceux de 2018 à mi-2021 ne valent plus depuis 2025 | Diagnostiqueur certifié |
| CREP (plomb) | Logement antérieur à 1949 | Illimitée sans plomb ; 6 ans si plomb détecté | Diagnostiqueur certifié |
| Électricité | Installation de plus de 15 ans | 6 ans | Diagnostiqueur certifié |
| Gaz | Installation de plus de 15 ans | 6 ans | Diagnostiqueur certifié |
| État des risques | Commune couverte par un plan de prévention ou zone sismique, radon | Moins de 6 mois à la signature | Le bailleur peut le remplir |
| Bruit | Zone d'un plan d'exposition au bruit | Aucune durée fixée par les textes cités | Le bailleur peut le remplir |
| Amiante (DAPP) | Immeuble collectif à permis de construire antérieur à juillet 1997 | Illimitée sans amiante repérée | Diagnostiqueur certifié |
Pour ces deux réseaux, une attestation de mise en conformité de moins de six ans peut remplacer l'état, précise l'ANIL. Cette équivalence sert souvent après une rénovation complète du tableau ou de la chaudière.
Le DPE, document qui conditionne le droit de louer
Le diagnostic de performance énergétique mesure la consommation d'énergie du logement et ses émissions de gaz à effet de serre, puis lui attribue une étiquette de A à G. Il ne se contente plus d'informer : depuis le 1er janvier 2025, service-public.fr rappelle qu'un logement noté G ne peut plus être proposé à la location sous un nouveau bail. Le calendrier se poursuit avec l'étiquette F en 2028 et l'étiquette E en 2034. Un logement sous ces seuils est considéré comme non décent, et le juge peut ordonner des travaux de mise en conformité, sauf ceux qui menaceraient le bâti ou modifieraient l'aspect extérieur sans autorisation.
Le loyer dépend lui aussi du classement énergétique. Pour un contrat de location signé depuis le 24 août 2022 sur un logement F ou G, le loyer de base ne peut pas dépasser celui du locataire précédent, y compris après une vacance de 18 mois ou plus. L'annonce de location doit afficher les étiquettes énergie et climat, l'estimation des dépenses annuelles d'énergie et, pour F et G, la mention « logement à consommation énergétique excessive » ; l'amende atteint 3 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une société.
Ce que change le nouveau coefficient de l'électricité
Le coefficient de conversion de l'électricité est passé de 2,3 à 1,9 au 1er janvier 2026, et deux arrêtés de juin et août 2026 prévoient 1,7 début 2027. Ce coefficient entre dans le calcul de l'énergie primaire : un appartement tout électrique peut ainsi gagner une lettre sans travaux. Les travaux de rénovation énergétique peuvent ouvrir droit à des aides publiques, que détaille le réseau France Rénov'. Les DPE réalisés avant 2026 restent valables et peuvent être mis à jour gratuitement si le classement s'améliore : un bailleur proche de la frontière entre F et G a tout intérêt à vérifier ce point, et à suivre le délai d'obtention d'un nouveau DPE avant de relouer.
Plomb, gaz et électricité dans les logements anciens
Ces trois diagnostics portent sur la sécurité des occupants et dépendent de l'âge du bâtiment ou de ses installations. Un diagnostiqueur certifié les réalise sur place, souvent lors d'un seul rendez-vous avec le DPE.
Le constat de risque d'exposition au plomb
Le CREP concerne les logements antérieurs à 1949, époque où les peintures à la céruse abondaient. Le diagnostiqueur mesure la teneur des revêtements des parties privatives en métal toxique ; le danger principal reste le saturnisme chez le jeune enfant, qui porte à la bouche des écailles de peinture. Un constat négatif reste valable sans limite, un constat positif doit avoir moins de six ans lors de la conclusion du bail. Si le CREP manque et que le locataire découvre la présence de plomb, il peut saisir le tribunal judiciaire. Le cas des peintures au plomb dans un logement loué d'avant 1949 soulève aussi la question des travaux à prévoir quand les seuils sont dépassés.
Les états des installations de gaz et d'électricité
Les états du gaz et de l'électricité deviennent obligatoires dès que le réseau intérieur a plus de quinze ans, ce qui se juge à partir de sa réalisation ou de sa dernière rénovation complète, pas de l'âge de l'immeuble. Le diagnostic gaz vérifie les appareils de chauffage et de cuisson, la ventilation et les conduits ; le diagnostic gaz exigé pour une location ne s'impose pas dans un logement tout électrique. Le contrôle électrique repère les anomalies du tableau, de la prise de terre et des circuits. Une anomalie n'interdit pas de louer, mais le bailleur doit livrer un logement décent, et une anomalie relevée au diagnostic électrique qui menace la sécurité appelle une réparation avant l'entrée du locataire.
État des risques, bruit et amiante : des documents liés à la situation du bien
L'état des risques, le diagnostic bruit et le repérage amiante tiennent moins à l'équipement du logement qu'à sa localisation et à son époque de construction. Les deux premiers peuvent être remplis par le propriétaire lui-même.
L'état des risques et pollutions
L'état des risques et pollutions, ou ERP, informe le futur locataire des risques naturels, miniers et technologiques, de la sismicité et du radon. Il s'impose lorsque la commune figure dans un plan de prévention des risques ou dans une zone sismique ou à potentiel radon, selon l'arrêté préfectoral. Le bailleur le remplit sur le formulaire officiel, à partir des données publiques de la préfecture, que l'on peut consulter en ligne sur le site internet Géorisques ; la démarche prend quelques minutes, et il doit avoir moins de six mois quand le locataire signe. À défaut, le locataire peut réclamer des dommages-intérêts devant le tribunal judiciaire.
Le diagnostic bruit des aérodromes
Le diagnostic bruit concerne les logements situés dans une zone d'exposition au bruit définie par le plan d'exposition au bruit (PEB) d'un aérodrome ou d'un aéroport. Il précise la zone de bruit concernée et renvoie le locataire vers le plan consultable en mairie ou en préfecture. Hors zone PEB, rien n'est exigé, même à proximité d'une route très passante.
Le dossier amiante des parties privatives
Le diagnostic amiante vise les immeubles collectifs dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Le DAPP fait partie du dossier de diagnostic technique, mais le bailleur n'a pas à le joindre au bail : il le conserve et le remet au locataire qui le réclame. Avant des travaux, un repérage amiante spécifique s'impose également, distinct de ce DAPP.
Location meublée, colocation, logement saisonnier : qui doit fournir quoi ?
Les diagnostics changent-ils pour une location meublée ?
Une location meublée en résidence principale exige les mêmes diagnostics qu'une location vide : service-public.fr applique une liste identique aux deux régimes. Le mobilier ne dispense ni du DPE, ni des états gaz et électricité, ni du CREP.
Faut-il un DPE pour une location saisonnière ?
Le DPE n'est pas exigé pour un logement occupé moins de quatre mois par an, exception que prévoit la fiche officielle. Un meublé de tourisme obéit par ailleurs à des règles locales propres, à vérifier auprès de la commune avant toute mise en location.
Une colocation demande-t-elle un dossier par colocataire ?
Le dossier porte sur le logement et non sur les occupants : un seul jeu de diagnostics suffit, remis à chaque colocataire qui signe le bail ou un avenant. Les durées de validité s'apprécient à chaque nouvelle signature.
Quand réaliser les diagnostics et comment informer le locataire
Les diagnostics se réalisent avant la mise en location, et service-public.fr recommande de les avoir en main dès la publication de l'annonce, puisque celle-ci doit déjà afficher les étiquettes du DPE. Le dossier de diagnostic technique figure ensuite en annexe au bail, à la conclusion comme au renouvellement. Le DDT complet évite ainsi tout oubli. Le texte autorise une transmission dématérialisée, par courriel ou plateforme, sauf opposition du bailleur ou du locataire.
Les frais de diagnostic restent à la charge du propriétaire : les tarifs ne sont pas réglementés, et le bailleur ne peut pas en reporter la dépense sur le locataire, rappelle l'ANIL. Le montant varie surtout avec la surface habitable, le nombre de diagnostics regroupés en une visite, l'ancienneté du bâti et la région. Comparer deux ou trois devis détaillés reste utile, car les frais de déplacement et le prix de chaque diagnostic varient d'un cabinet à l'autre. Commander l'ensemble au même professionnel, en une seule intervention, limite les déplacements facturés.
Pour la plupart des documents, seul un diagnostiqueur certifié par un organisme accrédité et couvert par une assurance de responsabilité civile professionnelle peut intervenir. L'annuaire officiel du ministère permet de contrôler sa certification, et les critères pour trouver un diagnostiqueur certifié près de chez soi évitent un rapport contestable. Le bail d'habitation d'une résidence principale mentionne aussi la surface habitable, mesurée selon la méthode dite loi Boutin : ce n'est pas un diagnostic, mais le chiffre engage le bailleur.
Ce que risque un bailleur qui oublie un document
Chaque obligation de diagnostic suit sa propre logique de sanction. L'absence d'un diagnostic n'annule pas automatiquement le contrat de location, mais elle ouvre plusieurs recours au locataire. Pour le DPE, si le bailleur dissimule une information ou en fournit une fausse, le locataire peut demander l'annulation du contrat ou une diminution du loyer, selon l'ANIL. Pour l'état des risques ou le plomb, la voie passe par le tribunal judiciaire, avec des dommages-intérêts à la clé quand le préjudice se démontre.
La sanction la plus lourde tient désormais à l'étiquette elle-même. Un logement G loué après 2025 n'atteint pas le critère de décence énergétique : le locataire peut exiger une mise en conformité, et le juge peut imposer des travaux ou une réduction du loyer. Le risque civil pèse aussi en cas d'accident : un propriétaire qui loue sans état de l'installation de gaz alors que la chaudière a plus de quinze ans engage sa responsabilité si un incident survient.
Face à un litige, l'ADIL du département donne un conseil juridique gratuit aux bailleurs comme aux locataires. Quand le désaccord porte sur la validité d'un rapport ou sur une indemnisation déjà réclamée par le locataire, un avocat en droit immobilier reste l'interlocuteur adapté, car lui seul peut engager la procédure et chiffrer le préjudice.
Relouer un logement : la vérification à faire avant chaque nouveau bail
Un départ de locataire est le moment de relire le dossier de diagnostic technique, pièce par pièce, car les durées ne courent pas toutes au même rythme. La routine suivante évite de découvrir un rapport périmé le jour de la remise des clés :
- L'ERP : le refaire presque à chaque fois, puisqu'il doit dater de moins de six mois.
- Le DPE : contrôler qu'il a moins de dix ans et qu'il n'appartient pas à la série 2018-2021 devenue caduque ; avec un chauffage électrique, demander sa mise à jour au coefficient 1,9.
- Gaz et électricité : vérifier les six ans de validité et recalculer l'âge réel de l'installation après des travaux.
- Le CREP : s'il signalait du plomb, le renouveler au-delà de six ans.
- Le bruit et l'amiante : reprendre la version existante, sauf révision du plan d'exposition ou travaux sur des matériaux repérés.
Une agence de gestion locative effectue ce contrôle pour le compte du propriétaire, mais la responsabilité reste celle du bailleur. Garder une copie de chaque rapport, de la preuve de remise et de la version du bail signée permet de répondre à toute contestation ultérieure.
