Pour le radon, diagnostic immobilier ne veut pas dire mesure obligatoire : aucun texte n'impose de doser ce gaz radioactif naturel avant une vente immobilière ou une location. Le risque passe par l'information sur la zone de la commune, inscrite dans l'état des risques remis dès la première visite, sans relevé du sol.
Qu'est-ce que le radon et pourquoi l'immobilier s'en préoccupe ?
Le radon est un gaz radioactif naturel, inodore et incolore, issu de la désintégration de l'uranium contenu dans les roches. Il remonte du sol, surtout des terrains granitiques et volcaniques, et s'accumule dans les pièces basses d'un bâtiment mal ventilé : caves, vides sanitaires, rez-de-chaussée sur terre-plein. Plus rarement, il provient de certains matériaux de construction ou de l'eau courante, précise service-public.fr (fiche F20599, vérifiée le 23 septembre 2026).
La préoccupation relève de la santé. Le Centre international de recherche sur le cancer classe le radon parmi les cancérogènes certains pour l'homme, et les autorités sanitaires le présentent comme la deuxième cause de cancer du poumon après le tabac. L'exposition au radon agit sur la durée : c'est la concentration moyenne respirée pendant des années, dans le logement où l'on dort, qui compte. Un achat immobilier engage justement l'acquéreur pour longtemps dans un lieu donné, d'où l'intérêt de connaître le potentiel du terrain avant de signer.
Le radon dans l'air se mesure en becquerels par mètre cube (Bq/m3). Le Code de la santé publique fixe à 300 Bq/m3 le niveau de référence au-delà duquel des travaux de réduction deviennent nécessaires.
Un diagnostic radon fait-il partie du dossier de vente ?
Le radon ne figure pas dans la liste des diagnostics techniques exigés pour vendre un logement. Le dossier de diagnostic technique (DDT) annexé à la promesse de vente regroupe le DPE, le constat de risque d'exposition au plomb, le repérage amiante, l'état de l'installation de gaz et celui de l'électricité, le diagnostic termites, l'assainissement non collectif selon les cas, et l'état des risques. Aucune pièce de cette liste n'impose de doser le radon dans les pièces ; le détail figure dans notre récapitulatif des diagnostics obligatoires lors d'une vente.
Dans une transaction immobilière, le diagnostiqueur missionné par le vendeur contrôle le plomb des peintures d'un logement construit avant 1949, l'électricité et le gaz des installations de plus de quinze ans, l'amiante d'un bâtiment dont le permis date d'avant juillet 1997 et, pour une maison individuelle classée E, F ou G, l'audit énergétique. Le radon ne relève d'aucune de ces missions réglementaires, même pour un bien situé sur un sous-sol granitique.
La réglementation prévoit autre chose : une obligation de signalement. Le vendeur, comme le bailleur, doit signaler si la commune se trouve en zone à potentiel radon significatif. Cette information passe par l'état des risques, document que le diagnostiqueur immobilier ou le vendeur lui-même établit à partir de Géorisques. Autrement dit, l'acheteur apprend le risque radon de la commune, pas le taux de radon réellement présent dans la maison qu'il visite.
Ce point surprend beaucoup de particuliers : un logement classé A au DPE, isolé et étanche, peut accumuler davantage de radon qu'une vieille bâtisse pleine de courants d'air. Seule une mesure sur place tranche, et elle reste volontaire pour un logement privé.
Zones à potentiel radon : comment savoir si un bien est concerné ?
Les zones à potentiel radon découpent la France par commune selon la nature géologique du sous-sol. L'arrêté du 27 juin 2018, publié au Journal officiel, classe chaque commune dans l'une de trois catégories, et la carte se consulte gratuitement sur Géorisques en saisissant l'adresse du bien. Service-public.fr cite la Bretagne, la Corse, le Massif central et les Vosges parmi les régions les plus exposées. La consultation est gratuite et donne la catégorie de chaque commune du département, jamais un taux mesuré dans une maison donnée.
| Catégorie de la commune | Sous-sol | Conséquence pour la vente ou la location |
|---|---|---|
| Zone 1 : potentiel radon faible | Formations à faible teneur en uranium (bassins sédimentaires) | Aucune mention radon exigée dans l'information des acquéreurs |
| Zone 2 : potentiel faible avec facteurs aggravants | Failles, anciennes mines ou galeries qui facilitent la remontée du gaz | Aucune mention radon exigée, mesure volontaire conseillée |
| Zone 3 : potentiel radon significatif | Roches granitiques et volcaniques riches en uranium | Information obligatoire, fiche radon jointe à l'état des risques |
Classer une commune en catégorie 3 ne signifie pas que chaque maison dépasse le seuil de 300 Bq/m3 : la concentration varie d'une rue à l'autre et d'une construction à l'autre, selon le contact avec le sol, la présence d'une cave et la ventilation. À l'inverse, une commune de catégorie 1 n'exclut pas un résultat élevé dans un sous-sol fissuré.
Ce que l'information des acquéreurs et locataires impose en zone 3
L'information des acquéreurs et locataires (IAL) repose sur l'article L125-5 du code de l'environnement. Pour une commune en zone 3, le document d'information sur les risques doit indiquer ce classement et la fiche d'information sur le radon s'y ajoute, rappelle service-public.fr (fiche F12239, vérifiée le 28 septembre 2026). Le vendeur remet ce document dès la première visite, puis il s'annexe à la promesse ou à l'acte de vente, daté et signé par l'acquéreur. En location, il accompagne le bail ; le dossier complet est décrit dans notre page sur les diagnostics à fournir avec le bail.
Trois règles pratiques découlent de ce texte :
- le document date de moins de six mois à la signature, et s'actualise si une information n'est plus exacte ;
- toute annonce, quel que soit son support, mentionne que les informations sur les risques sont disponibles sur Géorisques ;
- remis après la promesse, il décale le point de départ du délai de rétractation au lendemain de sa remise.
Un oubli expose le vendeur ou le bailleur : l'acquéreur ou le locataire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander l'annulation de la vente ou du bail, ou une réduction du prix ou du loyer, avec d'éventuels dommages et intérêts.
Le dépistage du radon obligatoire dans certains établissements recevant du public
Le dépistage du radon devient une vraie obligation de mesure pour certains établissements recevant du public (ERP), ce qui alimente la confusion avec l'état des risques, longtemps appelé lui aussi ERP. L'article D1333-32 du Code de la santé publique vise les établissements d'enseignement et leurs internats, l'accueil collectif d'enfants de moins de six ans, les établissements sanitaires, sociaux et médico-sociaux avec hébergement, les établissements thermaux et les établissements pénitentiaires.
Pour ces bâtiments, le propriétaire, ou l'exploitant si une convention le prévoit, fait mesurer l'activité volumique en radon par un organisme agréé. La mesure s'impose en zone 3, et en zones 1 et 2 lorsque des résultats antérieurs dépassent le niveau de référence. Elle se renouvelle tous les dix ans et après des travaux qui modifient sensiblement la ventilation ou l'étanchéité, selon l'ARS Auvergne-Rhône-Alpes. Les résultats s'affichent de façon permanente près de l'entrée principale. Une décision de l'ASNR du 5 mai 2026 (2026-DC-043) fixe désormais les conditions de mesure garantissant la représentativité des résultats.
Un acheteur d'école, de crèche ou de maison de retraite a donc intérêt à réclamer les rapports de mesurage : ils renseignent sur la situation réelle du bâtiment, ce que le document réglementaire d'un logement ne fait pas.
Comment se déroule une mesure du radon dans un logement ?
La mesure du radon dans un logement repose sur des dosimètres passifs, petits boîtiers vendus dans le commerce ou fournis par un diagnostiqueur. Service-public.fr recommande de les poser dans les pièces occupées les plus basses, principalement le séjour et les chambres, en nombre adapté à la surface, pendant au moins deux mois, de préférence entre mi-septembre et fin avril. Ces mois de chauffage, fenêtres fermées, donnent la concentration la plus représentative d'une exposition réelle.
Une fois la période écoulée, les dosimètres partent au laboratoire, qui rend une moyenne en Bq/m3. Ce délai d'environ trois mois au total cadre mal avec un compromis signé en mai : mieux vaut lancer la mesure avant la mise en vente si la commune est en zone 3. Un vendeur qui dispose d'une moyenne basse tient un argument ; un relevé élevé, lui, doit guider des travaux plutôt qu'être tu, la responsabilité du vendeur pouvant être recherchée en cas de dissimulation.
Le prix d'un diagnostic radon dépend du nombre de dosimètres, donc de la surface et des niveaux habités, et de la présence d'un déplacement du professionnel. Un kit posé par le particulier reste l'option la plus économique ; une campagne confiée à un organisme agréé coûte davantage.
Quels travaux quand la concentration en radon dépasse le seuil ?
Une concentration en radon supérieure à 300 Bq/m3 appelle des travaux, que service-public.fr regroupe en deux familles. La première dilue le gaz : aération quotidienne, ventilation mécanique, entrées d'air remises en état. La seconde l'empêche d'entrer : étanchéité du plancher bas, des fissures et des passages de canalisations, mise en dépression du vide sanitaire ou du sous-sol. Ces chantiers relèvent d'entreprises de maçonnerie, d'étanchéité ou de génie climatique.
Le radon se réduit mais ne s'élimine jamais totalement. Une nouvelle mesure après travaux vérifie le gain. Ces interventions se combinent souvent avec d'autres chantiers de rénovation ; dans une maison ancienne, ouvrir un plancher ou des doublages suppose de vérifier d'abord le repérage d'amiante avant travaux, puisque les colles et dalles de sol anciennes en contenaient souvent.
Attention enfin aux rénovations énergétiques : remplacer les fenêtres ou calfeutrer un logement sans revoir la ventilation fait monter le radon, comme l'humidité. Un projet qui améliore le DPE gagne à intégrer une mesure avant et après chantier dans les communes à potentiel significatif.
Radon, vente et location : les points qui inquiètent acheteurs et vendeurs
Un acheteur peut-il exiger une mesure du radon avant de signer ?
Un acheteur ne peut pas imposer une mesure du radon au vendeur, faute d'obligation légale. Il peut en revanche la demander, la faire figurer comme condition dans la négociation, ou la réaliser lui-même avec l'accord du propriétaire pendant la période de chauffage.
Un état des risques erroné sur le radon permet-il d'annuler la vente ?
Une information sur les risques absente ou inexacte ouvre à l'acquéreur une action devant le tribunal judiciaire, qui peut prononcer l'annulation de la vente ou une réduction du prix. Si le doute porte sur le travail d'un professionnel, les voies pour contester un diagnostic immobilier s'appliquent aussi.
Quel niveau de radon reste acceptable dans une maison ?
Le niveau de référence réglementaire s'établit à 300 Bq/m3 en moyenne annuelle. En dessous, aucune action n'est imposée, mais réduire la concentration reste utile pour la santé, le risque augmentant avec la dose reçue au fil des années.
