Le diagnostic plomb, ou constat de risque d'exposition au plomb (CREP), s'impose pour vendre ou louer un logement construit avant le 1er janvier 1949. Ce diagnostic immobilier, réalisé par un professionnel certifié, mesure le plomb des peintures, décrit leur état et signale les travaux qui protègent les occupants.
- Logements visés
- maisons et appartements bâtis avant 1949, en vente ou en location, plus les parties communes de l'immeuble avant travaux.
- Seuil réglementaire
- 1 mg/cm² de plomb dans un revêtement ; au-dessus, l'état de la surface décide des travaux à prévoir.
- Validité
- illimitée sans plomb au-dessus du seuil ; sinon moins d'un an pour une vente et moins de six ans pour un bail.
Qu'est-ce que le constat de risque d'exposition au plomb ?
Le constat de risque d'exposition au plomb est un diagnostic réglementaire défini par l'article L1334-5 du code de la santé publique. Il sert à identifier, pièce par pièce, les matériaux susceptibles de contenir du plomb : peintures, vernis, enduits, papiers peints anciens, mais aussi menuiseries et éléments extérieurs du bâtiment. Pour chaque surface, le diagnostiqueur relève la concentration en plomb, puis il décrit son état de conservation et note les facteurs de dégradation du bâti, comme une infiltration d'eau ou un plafond qui menace de tomber.
Le CREP vise un risque précis : l'intoxication par le plomb, appelée saturnisme. Les peintures à la céruse, très employées jusqu'au milieu du XXe siècle, dorment souvent sous plusieurs couches plus récentes. Tant qu'elles restent intactes, elles exposent peu. Elles deviennent dangereuses lorsqu'elles s'écaillent, se fissurent ou se transforment en poussière, par exemple pendant des travaux de ponçage ou à cause de l'humidité. Les jeunes enfants, qui portent les mains et les objets à la bouche, absorbent ces écailles et ces poussières plus facilement que les adultes.
Le CREP ne porte que sur les revêtements. La qualité de l'eau du robinet ou la présence de plomb dans le sol du jardin sortent de son champ : il concerne les surfaces intérieures et extérieures du logement, et rien d'autre.
Vente, bail, parties communes : quand le diagnostic plomb est-il obligatoire ?
Le diagnostic plomb est obligatoire pour tout logement à usage d'habitation construit avant le 1er janvier 1949, dès qu'il change de propriétaire ou de locataire. Un logement construit après cette date n'est pas concerné par l'obligation. La date de construction se lit dans l'acte de propriété ou dans le permis de construire ; un immeuble achevé en 1950 sur un permis antérieur mérite une vérification avant de conclure qu'il échappe à l'obligation.
À la vente d'une maison ou d'un appartement
Pour une vente, le CREP porte sur les parties privatives du logement, annexes d'usage courant comprises (buanderie, cellier). Le particulier qui veut vendre le commande avant la première annonce, car le futur acquéreur doit pouvoir le lire avant d'acheter. Il rejoint le dossier de diagnostic technique, avec le diagnostic de performance énergétique (DPE), l'état amiante, le diagnostic gaz, l'état de l'installation d'électricité ou l'état des risques. Ce dossier s'annexe à la promesse de vente puis à l'acte authentique signé chez le notaire. Un vendeur qui ne le remet pas ne peut plus s'exonérer de la garantie des vices cachés : si du plomb apparaît après la signature, l'acquéreur garde un recours devant le tribunal judiciaire.
À la mise en location
Pour une mise en location, le CREP s'annexe au contrat de location dès sa conclusion, avec les autres diagnostics. Le bailleur en supporte seul le coût. Les obligations du bailleur qui loue un logement d'avant 1949 vont au-delà du simple document : il doit aussi garantir un logement décent, ce qui exclut des peintures au plomb qui s'écaillent dans une chambre d'enfant.
Dans les parties communes d'un immeuble en copropriété
Les parties communes d'un immeuble d'habitation d'avant 1949 ont leur propre diagnostic, distinct de celui des lots privatifs. Le syndic le commande et le conserve ; un copropriétaire peut en demander une copie. Des travaux susceptibles d'altérer fortement les revêtements des parties communes (cage d'escalier, couloirs) imposent un CREP préalable, sauf si un précédent CREP n'a relevé aucun revêtement au-dessus du seuil. Le même principe vaut pour les travaux de sortie d'insalubrité sur un bâtiment ancien.
Comment le diagnostiqueur mesure la concentration en plomb
Le mesurage de la concentration en plomb se fait sans gratter ni abîmer les éléments muraux : le diagnostiqueur immobilier pose sur chaque unité de diagnostic (un mur, une porte, une fenêtre, une plinthe) un appareil portable à fluorescence X, qui donne une valeur en milligrammes par centimètre carré. Il multiplie les points de mesure dans chaque pièce, car deux murs d'une même chambre n'ont pas forcément reçu les mêmes peintures. Lorsque la lecture reste douteuse, il peut prélever un échantillon de revêtement pour une analyse chimique en laboratoire. Ce mesurage couvre les revêtements muraux, les plafonds, les sols peints et les menuiseries ; chaque valeur, supérieure ou inférieure au seuil, figure dans le rapport avec sa localisation.
Côté actualité, ce matériel évolue en 2026. Un arrêté du 3 août 2026 fixe de nouveaux critères de performance pour les appareils à fluorescence X ; les professionnels doivent s'y conformer au plus tard le 1er avril 2027, selon la fiche du site service-public. Le propriétaire qui commande un CREP au premier trimestre 2027 peut donc demander au professionnel si son appareil répond déjà à ces critères : une question utile au moment de choisir son diagnostiqueur.
La visite d'un appartement de taille courante dure en général une à deux heures, davantage pour une maison avec dépendances. Le particulier n'a rien à préparer, sinon l'accès à toutes les pièces, aux combles aménagés et aux fenêtres. Une pièce fermée ou un espace encombré laisse une zone non contrôlée, que le rapport mentionne et qui pourra poser question à l'acheteur.
Lire le résultat : les quatre classes du CREP
Le résultat du diagnostic plomb se lit en classes, qui croisent la teneur en plomb et l'état du revêtement. L'arrêté du 19 août 2011, qui encadre le CREP, fixe ce classement ; le tableau compare ce qu'elles signifient pour le propriétaire.
| Classe | Situation relevée | Suite à donner |
|---|---|---|
| 0 | Teneur sous le seuil réglementaire | Aucune obligation, CREP valable sans limite de durée |
| 1 | Plomb au-dessus du seuil, revêtement intact ou recouvert | Surveiller l'état des surfaces et éviter de les poncer |
| 2 | Plomb au-dessus du seuil, revêtement en état d'usage (usure, chocs) | Entretenir pour éviter qu'il se détériore |
| 3 | Plomb au-dessus du seuil, revêtement dégradé (écailles, cloques, poussière) | Travaux obligatoires pour supprimer le risque d'exposition |
Un diagnostic plomb positif ne veut donc pas dire qu'un chantier s'impose : une peinture au plomb saine, cachée sous un papier peint récent, reste en classe 1. C'est la classe 3 qui déclenche l'obligation de travaux, et la mention de facteurs de dégradation du bâti qui alerte les autorités.
Présence de plomb au-dessus du seuil : travaux et alerte sanitaire
Quand le CREP révèle des revêtements en mauvais état contenant du plomb au-dessus du seuil, le propriétaire doit faire réaliser des travaux avant la vente ou la location, et assurer dans tous les cas la sécurité des habitants, par exemple en condamnant l'accès à une pièce le temps du chantier. Les solutions courantes consistent à recouvrir la surface (doublage, toile de verre épaisse, coffrage des menuiseries) ou à retirer le revêtement par décapage chimique ou remplacement des éléments, comme une fenêtre ou un volet.
Ces travaux exposent ceux qui les font : le ponçage à sec et le décapage thermique d'une peinture au plomb dégagent des poussières et des fumées toxiques. Une entreprise dont la formation couvre la prévention du risque plomb protège le chantier, confine les pièces et nettoie à l'humide avant le retour des habitants. Le CREP doit d'ailleurs être remis aux personnes qui réalisent des travaux dans le logement.
Lorsque le compte rendu signale un facteur de dégradation du bâti ou un risque de saturnisme infantile, le diagnostiqueur transmet une copie au directeur général de l'agence régionale de santé (ARS) et doit en informer le propriétaire ; en copropriété, l'information passe par le syndic. L'ARS peut alors demander des travaux ou une enquête dans le logement.
La question de santé publique dépasse le cadre du diagnostic. Un jeune enfant qui vit dans un logement ancien aux peintures écaillées, ou une femme enceinte exposée à des poussières de chantier, justifie un rendez-vous chez le médecin traitant ou le pédiatre, seul à pouvoir prescrire une plombémie, la prise de sang qui mesure le plomb dans l'organisme.
Durée de validité du CREP selon le résultat
La durée de validité du CREP dépend de ce qu'il a trouvé, non de la date de la visite seule.
- Teneur inférieure au seuil partout : durée illimitée. Le même CREP sert à toutes les ventes et locations futures, à condition de le conserver avec les titres de propriété.
- Plomb au-dessus du seuil, pour une vente : le CREP doit dater de moins d'un an le jour de l'acte.
- Plomb au-dessus du seuil, pour une location : il doit dater de moins de six ans à la signature du bail.
En pratique, un vendeur qui met son bien en vente avec un CREP positif de dix mois risque de devoir le refaire si la vente traîne. Des travaux de suppression du plomb après la visite ne le mettent pas à jour automatiquement : un nouveau passage du diagnostiqueur permet d'obtenir un résultat sans plomb, valable sans limite de durée.
Sanctions et recours autour du diagnostic plomb
Un CREP manquant ou un diagnostic plomb faux engage d'abord la responsabilité civile. À la vente, l'acquéreur peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir l'annulation de la vente ou des dommages et intérêts. En location, un bail sans CREP, comme des travaux nécessaires non faits avant la mise en location, constitue un manquement qui peut engager la responsabilité pénale du propriétaire ; le locataire peut demander l'annulation du bail ou une réduction de loyer.
Choisir le professionnel compte aussi : faire appel à un diagnostiqueur non certifié expose le vendeur ou le bailleur à une amende de 1 500 euros, portée à 3 000 euros en cas de récidive, selon service-public. Le métier exige une certification plomb délivrée par un organisme accrédité, et l'annuaire officiel des diagnostiqueurs, publié par le ministère chargé du logement, permet de la vérifier en ligne en quelques minutes. Une attestation d'assurance responsabilité civile professionnelle complète la vérification, car c'est elle qui indemnise une erreur du diagnostiqueur.
Pour un logement d'avant 1949, le repérage du plomb se fait le plus souvent lors de la même visite que d'autres contrôles, dont le repérage amiante exigé pour les immeubles d'avant juillet 1997. Une visite qui regroupe les diagnostics réduit les déplacements et souvent le prix global, et la surface, le nombre de pièces et l'accès au bâtiment restent ce qui fait varier le prix du constat d'un professionnel à l'autre.
CREP et cas limites : canalisations, dépendances, constat positif
Le diagnostic plomb contrôle-t-il les canalisations d'eau ?
Non, le diagnostic plomb ne contrôle que les revêtements : peintures, enduits, vernis. Les tuyaux en plomb relèvent d'une autre question, celle de la qualité de l'eau potable, dont la limite réglementaire est de 10 microgrammes de plomb par litre ; un plombier ou une analyse de l'eau répond à ce point.
Un garage ou une cave entre-t-il dans le constat ?
Le CREP couvre le logement et ses annexes d'usage courant, comme une buanderie ou un cellier où l'on passe régulièrement. Une dépendance sans usage d'habitation, éloignée de la maison, n'entre pas toujours dans la mission : le bon de commande doit lister ce que le diagnostiqueur visite.
Un CREP positif empêche-t-il de vendre ?
Un CREP positif n'empêche pas la vente : il informe l'acheteur, qui négocie en connaissance de cause. Les revêtements en classe 3 imposent toutefois des travaux au propriétaire, et un acquéreur averti en tient compte dans son offre.
Pour un logement ancien, le CREP protège à la fois la santé des habitants et la sécurité juridique de la transaction. Une demande de devis pour l'ensemble des diagnostics immobiliers permet de réunir plomb, amiante, DPE et électricité en une seule visite.
