Un appartement en copropriété ne se vend pas sans sa surface loi Carrez : la mesure loi Carrez donne la superficie privative du lot, que la promesse et l'acte de vente reprennent. Ce diagnostic immobilier de superficie protège l'acquéreur : surface inférieure de plus d'un vingtième, prix réduit d'autant.
- La loi Carrez vise la vente de tout lot de copropriété, appartement, logement ou locaux commerciaux ; une maison individuelle hors copropriété, une cave, un garage ou un lot de moins de 8 m² en sont exclus.
- Le calcul de la surface Carrez retient le plancher des pièces closes et couvertes, sans murs, escaliers ni gaines, et rien sous 1,80 m de hauteur sous plafond ; il diffère de la surface habitable de la loi Boutin, propre à la location.
- Le mesurage reste libre : un diagnostiqueur immobilier assuré limite le risque d'erreur sur le prix d'achat.
- Sanction : superficie absente, nullité de la vente dans le mois ; superficie surévaluée de plus de 5 %, baisse du prix de vente, à demander dans l'année.
Quels biens la loi Carrez concerne-t-elle ?
La loi Carrez concerne toute vente d'un lot ou d'une fraction de lot situé dans un immeuble soumis au statut de la copropriété. Votée le 18 décembre 1996, elle a complété l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, qui organise la copropriété des immeubles bâtis. Le texte vise le lot privatif, pas l'immeuble entier : un appartement, un studio, une chambre de service, un bureau ou des locaux commerciaux vendus en copropriété entrent dans son champ.
Le régime juridique décide de tout, pas le type de bien. Une maison individuelle vendue seule, sur son propre terrain, échappe à l'obligation. La même maison située dans une copropriété horizontale, où chaque pavillon forme un lot avec des parties communes (voirie, espaces verts), y est soumise. Le terrain d'une maison en copropriété horizontale n'entre jamais dans la superficie : seule l'habitation close compte. Avant un achat, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division indiquent si le bien constitue un lot.
Le décret du 17 mars 1967 écarte de la mention les caves, les garages, les emplacements de stationnement et les lots ou fractions de lot dont la superficie est inférieure à 8 m². Un box ou une place de parking vendu seul n'a donc pas de surface Carrez. Pour un appartement vendu avec sa cave, seule la partie habitable du lot reçoit une superficie privative dans le titre.
La loi ne joue qu'à la vente. Pour une location vide, le bail porte une autre superficie, la surface habitable, et la gestion locative obéit à ses propres règles. Un propriétaire qui loue puis revend son bien doit donc disposer des deux chiffres, établis selon deux méthodes distinctes.
Comment calculer la surface Carrez pièce par pièce ?
Le calcul de la surface Carrez additionne la surface de plancher de chaque local clos et couvert du lot, puis retire tout ce qui n'est pas un sol utilisable. L'article 4-1 du décret de 1967 dresse la liste des déductions : murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines techniques, embrasures de portes et de fenêtres. Le résultat se lit en mètres carrés, au centième près sur la plupart des certificats.
Le mesurage loi Carrez se fait au sol, pièce par pièce, avec un télémètre laser ou un ruban. Chaque pièce est découpée en rectangles et en triangles quand ses angles ne sont pas droits ; la somme des figures donne sa superficie. Le professionnel relève aussi les parties basses pour appliquer le seuil de hauteur.
Le métrage Carrez se fait à l'horizontale, au niveau du sol : une paroi verticale ou un mur incliné ne change rien au calcul, seule compte l'emprise au plancher. Dans une salle de bain ou une cuisine, les éléments fixes qui ne sont pas des murs (baignoire encastrée, plan de travail) restent dans la surface. Pour mesurer un lot biscornu, le professionnel dresse un croquis coté de chaque pièce, que la loi Carrez n'impose pas mais qui permet de refaire le métrage en cas de doute avant la remise du dossier au notaire.
Ce que le métreur retire de la superficie
Les déductions portent sur l'emprise réelle au sol. Un placard maçonné reste compté s'il forme un espace clos où l'on peut se tenir debout, tandis qu'une gaine de ventilation ou un conduit de cheminée sort du total. Les marches d'un escalier intérieur sont retirées, comme la trémie qui le traverse. Les embrasures, c'est-à-dire l'épaisseur du mur au droit d'une fenêtre ou d'une porte, ne comptent pas non plus.
Combles, vérandas, loggias : la hauteur tranche
Toute partie dont la hauteur sous plafond reste inférieure à 1,80 m est exclue. Dans des combles aménagés ou un grenier sous rampants, seule la bande de sol située sous une hauteur supérieure ou égale à ce seuil entre dans le calcul. Une véranda ou une loggia fermée et couverte compte dès lors qu'elle respecte ce minimum ; un balcon ou une terrasse ouverte n'est pas un local clos et reste hors de la surface. La Cour de cassation retient l'état physique du local au jour de la vente, et non son libellé dans le règlement de copropriété.
Les éléments mobiles ne réduisent rien : une cuisine équipée, un dressing posé ou un panneau amovible n'entrent pas dans les déductions. Une mezzanine, en revanche, ne s'ajoute pas au plancher du dessous si son sol forme une surface distincte de moins de 1,80 m de hauteur libre.
Qui fait le diagnostic superficie, et à quel moment de la vente ?
Aucun texte n'impose un diagnostiqueur certifié pour la surface Carrez : le propriétaire peut établir lui-même le chiffre. La plupart confient pourtant ce diagnostic superficie à un professionnel, diagnostiqueur immobilier, géomètre-expert ou architecte, parce qu'une erreur se paie sur le prix de vente. Ce professionnel engage sa responsabilité civile et doit être assuré pour la mission ; avant de signer, vérifier l'attestation d'assurance du diagnostiqueur évite de découvrir trop tard qu'aucun recours n'est possible.
Le mesurage intervient avant la promesse de vente ou le compromis de vente, car la superficie doit figurer dans ce premier engagement. Commandé en même temps que les autres pièces du dossier, il rejoint la liste des diagnostics obligatoires pour vendre (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz selon l'âge du bien). Le notaire reprend ensuite le chiffre dans le titre définitif : toute transaction sur un lot passe par ce report. Une agence immobilière qui publie l'annonce cite souvent la surface Carrez, mais seul le titre signé chez le notaire a une valeur juridique en immobilier.
Le coût du mesurage reste libre et dépend de la taille du lot, du nombre de pièces et de la ville. Le regrouper avec les autres diagnostics de vente réduit souvent la facture globale ; comparer deux ou trois devis reste la seule façon de connaître le tarif local.
Surface Carrez, surface habitable et surface de plancher : trois chiffres différents
La surface Carrez ne se confond ni avec la surface habitable de la loi Boutin, ni avec la surface de plancher de l'urbanisme. La loi Boutin du 25 mars 2009 impose de mentionner la surface habitable d'un logement dans le bail d'une location vide ; la surface de plancher sert au permis de construire et à la déclaration préalable de travaux. Les écarts entre ces chiffres tiennent surtout aux annexes fermées, que la surface habitable écarte et que la superficie Carrez retient.
| Élément | Surface Carrez (vente) | Surface habitable (location) |
|---|---|---|
| Véranda close et couverte | Comptée si 1,80 m de hauteur | Exclue |
| Combles non aménagés | Comptés pour la partie à 1,80 m ou plus | Exclus |
| Cave, garage, parking | Exclus | Exclus |
| Balcon, terrasse ouverte | Exclus | Exclus |
| Sanction d'un écart de plus d'un vingtième | Baisse du prix de vente | Baisse du loyer |
Dans un même appartement, la superficie habitable est donc souvent inférieure ou égale à la superficie Carrez. Les différences de calcul avec la loi Boutin se détaillent annexe par annexe, avec les cas des sous-pentes et des loggias.
Mention absente ou surface fausse : les recours de l'acquéreur
L'acquéreur dispose de deux actions distinctes selon le défaut constaté. La loi Carrez sert à protéger l'acquéreur, et ces règles sont d'ordre public : une clause du compromis qui y renonce n'a aucun effet.
- Superficie absente du contrat. L'acheteur peut demander la nullité de la vente ; son action s'éteint un mois après la signature de l'acte authentique. Si l'avant-contrat omettait la surface mais que l'acte définitif la porte, la nullité de la promesse n'est plus recevable.
- Superficie surévaluée. Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième (5 %) à celle de l'acte, le vendeur doit accepter une diminution du prix proportionnelle à la surface manquante. L'acheteur agit dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique, faute de quoi il perd ce droit.
- Superficie sous-évaluée. Une surface plus grande que prévu ne donne lieu à aucun supplément de prix au profit du cédant.
Prenons un exemple : un lot vendu pour 50 m² qui n'en mesure que 47 présente un écart de 6 %, au-delà du vingtième. Le prix baisse alors de 3/50, soit 6 % du prix convenu. Pour un écart de 2 m² sur 50 (4 %), aucune réduction n'est due. La baisse porte sur le prix du lot, et la Cour de cassation a jugé que le vendeur ne rembourse pas les frais de notaire attachés à la part restituée. Condamné, le cédant peut à son tour se retourner contre le métreur fautif.
Avant d'engager une action, un notaire ou un avocat en droit immobilier vérifie sur le titre de propriété la surface annoncée, calcule l'écart réel et contrôle que l'année n'est pas écoulée : ces trois points décident seuls de la recevabilité. Le détail des démarches après une erreur de surface constatée après l'achat montre la marche à suivre, de la contre-expertise à l'assignation.
Relire un certificat de superficie avant le compromis
Un certificat de superficie Carrez se contrôle en quelques minutes, à condition de savoir où regarder. Côté vendeur comme côté acheteur, cette relecture évite la plupart des litiges.
- Le certificat porte la date de la visite, l'adresse, le numéro du lot et sa désignation dans l'état descriptif de division : un numéro de lot erroné rend le chiffre inutilisable.
- Chaque pièce apparaît avec sa surface, et les parties exclues (moins de 1,80 m, cave, balcon) figurent à part, avec leur motif.
- Le total reporté dans le compromis correspond au centième près à celui du certificat.
- Les travaux réalisés depuis la visite (pièce créée ou supprimée, véranda fermée, combles aménagés) sont absents du plan d'origine : dans ce cas, un nouveau mesurage s'impose.
Une vérification au mètre de deux ou trois pièces suffit souvent à repérer un écart grossier. Pour un crédit immobilier, la banque ne recalcule pas la surface : elle reprend le chiffre de la promesse, d'où l'intérêt de le contrôler avant de transmettre le dossier.
Combien de temps reste valable un mesurage Carrez ?
Le mesurage Carrez n'a pas de date d'expiration légale : il reste valable tant que la configuration du lot n'a pas changé. Un certificat ancien peut donc servir à une nouvelle vente, à condition que les pièces et les annexes soient restées identiques. Contrairement au diagnostic de performance énergétique (DPE), dont la durée de validité est de dix ans, la loi Carrez ne fixe aucune échéance au certificat.
Il faut le refaire après des travaux d'agrandissement, la réunion de deux lots, l'aménagement de combles ou la fermeture d'un balcon en véranda. Un acquéreur qui revend quelques années après son achat a intérêt à comparer le plan du certificat avec l'état actuel : un ancien chiffre faux engage le vendeur exactement comme un chiffre récent.
Cave, petit lot, devis : ce que les propriétaires demandent avant de signer
Un lot de 7 m² vendu seul doit-il porter une surface Carrez ?
Un lot de moins de 8 m² échappe à la mention obligatoire selon le décret de 1967. Une chambre de service de cette taille se vend donc sans superficie Carrez, même si le notaire indique souvent la surface à titre d'information.
La surface Carrez s'applique-t-elle aux locaux commerciaux ?
La loi Carrez s'applique à tout lot de copropriété, quel que soit son usage : boutique, bureau ou cabinet situé dans un immeuble en copropriété reçoit une superficie au titre de la loi Carrez ; un commerce en immobilier d'entreprise n'y échappe pas.
Le diagnostic loi Carrez figure-t-il dans le dossier de diagnostic technique ?
Le diagnostic loi Carrez se joint en pratique aux autres diagnostics de vente, mais la loi l'exige au titre de la copropriété, pas du dossier de diagnostic technique. Sans mention de surface, la sanction reste la nullité, pas une simple amende.
