Pour vendre une maison en France, le propriétaire remet à l’acheteur un dossier de diagnostic technique (DDT) qui regroupe, selon le bien, le DPE, l’audit énergétique si l’étiquette est E, F ou G, le constat plomb, l’état amiante, les états électricité et gaz, l’état termites, l’état des risques, le diagnostic bruit et le carnet d’information du logement. Ces documents informent l’acheteur sur l’état du bien et protègent le vendeur. Cet article détaille les diagnostics immobiliers obligatoires à fournir, maison puis appartement, avec la condition qui déclenche chacun.
Le rôle des diagnostics immobiliers
Les diagnostics immobiliers sont des évaluations réalisées par des professionnels certifiés afin de vérifier plusieurs aspects techniques d’un logement. Leur objectif est de garantir la sécurité et le bon état des lieux pour les futurs occupants. Selon Service-Public, le vendeur joint le DDT à la promesse de vente ou à l’acte de vente : mieux vaut donc le commander avant de signer le compromis. Pour mesurer leur poids dans la négociation, voyez comment le diagnostic immobilier avant vente pèse sur un bien neuf ou ancien.
Les diagnostics obligatoires pour une maison individuelle
Pour une maison individuelle, voici les principaux diagnostics à réaliser :
Diagnostic de performance énergétique (DPE)
Ce diagnostic évalue la consommation énergétique du logement ainsi que son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre. Pour une maison, il est exigé dès que la surface de plancher atteint au moins 50 m². Il doit obligatoirement figurer dans toutes les annonces immobilières.
Audit énergétique des maisons classées E, F ou G
Quand le DPE de la maison affiche une étiquette E, F ou G, le vendeur ajoute un audit énergétique. Ce document propose des scénarios de travaux chiffrés pour améliorer la performance du logement : l’acheteur sait ainsi ce qu’il devra prévoir.
État de l’installation intérieure de l’électricité et du gaz
Ces diagnostics s’imposent si les installations électriques ou de gaz ont plus de 15 ans. Ils visent à prévenir les risques associés à ces installations vétustes. Le détail des points contrôlés figure dans notre fiche sur le diagnostic électrique avant vente ou location.
Constat de risque d’exposition au plomb (CREP)
Obligatoire pour les maisons construites avant le 1er janvier 1949, il détecte la présence de plomb dans les revêtements du logement. Cette précaution est essentielle pour éviter les intoxications, notamment chez les enfants.
Diagnostic amiante
Requis pour les bâtiments dont le permis de construire a été délivré avant juillet 1997, ce diagnostic identifie la présence éventuelle de matériaux contenant de l’amiante, matériau reconnu dangereux pour la santé.
État relatif à la présence de termites
Ce diagnostic concerne les maisons situées dans une zone déclarée par arrêté préfectoral comme infestée par les termites ou susceptible de l’être à court terme. La détection des termites permet de prévenir les dommages qu’ils peuvent causer aux structures en bois des habitations.
Mérule : une mention dans l’acte plutôt qu’un diagnostic
Pour la mérule, la règle n’impose pas de diagnostic séparé : la promesse ou l’acte de vente doit indiquer s’il existe un risque de mérule dans la construction, lorsque la maison se trouve dans une zone identifiée par arrêté. Le site de la préfecture permet de savoir si un tel arrêté existe. Les mérules sont des champignons qui dégradent le bois utilisé dans les constructions.
État des risques
Ce document informe l’acheteur lorsque la maison est située dans une zone ou un périmètre à risques : risques naturels (inondations, séismes), miniers, technologiques ou encore radon, selon sa localisation géographique.
Diagnostic bruit près des aéroports
Une maison située dans une zone d’exposition au bruit d’un aéroport doit être accompagnée d’un diagnostic bruit, qui renseigne l’acheteur sur cette gêne avant qu’il s’engage.
Assainissement et carnet d’information du logement
- Diagnostic assainissement des eaux usées : si la maison dispose d’une installation autonome, ou, pour un raccordement collectif, sur certains territoires ou quand un arrêté municipal l’impose
- Carnet d’information du logement (CIL) : pour une maison dont le permis de construire ou la déclaration préalable de travaux a été déposé à partir du 1er janvier 2023, ou rénovée depuis cette date
Les diagnostics obligatoires pour un appartement
Lors de la vente d’un appartement en copropriété, on retrouve l’essentiel de la liste (DPE, plomb, amiante, électricité, gaz, termites, risques, bruit), avec une information propre au lot :
Mesurage loi Carrez
Ce document précise la surface privative de l’appartement, que la promesse ou l’acte de vente doit mentionner. Le calcul de cette surface juridique diffère légèrement de celui de la Loi Boutin appliquée aux surfaces habitables des locations. Une maison individuelle hors copropriété n’est pas concernée.
Les diagnostics portent sur les parties privatives
Les diagnostics du DDT visent le logement vendu. Les informations sur l’immeuble (travaux votés, état des parties communes, charges) passent surtout par les documents de la copropriété présentés ci-dessous.
Documents supplémentaires
En plus des diagnostics techniques, quelques documents administratifs sont également requis :
Règlement de copropriété
Ce règlement établit les règles de vie et d’utilisation des parties communes. Il inclut la répartition des charges entre copropriétaires et les droits et obligations de chacun.
Derniers procès-verbaux des assemblées générales
Ils montrent les décisions prises concernant l’immeuble et permettent d’informer l’acheteur potentiel des projets en cours ou à venir, lesquels pourraient impliquer des coûts additionnels.
Fournir un dossier complet et à jour de diagnostics immobiliers est essentiel pour toute transaction immobilière en France. Ces documents assurent transparence et sécurité aux acheteurs, tout en protégeant les vendeurs contre les litiges potentiels. En engageant des diagnostiqueurs certifiés, vous garantissez l’intégrité et la conformité des informations fournies. Si vous mettez plutôt le bien en location, la liste change : consultez les diagnostics immobiliers à fournir pour une location.
