Le diagnostic termites est le constat de présence de termites qu'un diagnostiqueur certifié réalise avant la vente d'un logement situé en zone à risque, délimitée par le préfet. Ce diagnostic immobilier recense les termites et insectes xylophages visibles, reste valable 6 mois et rejoint le dossier de diagnostic technique.
- Biens visés
- Maisons, parties privatives de copropriété et immeubles situés en zone infestée ou à risque de termites.
- Méthode
- Examen visuel de toutes les pièces accessibles et sondages des bois, selon le modèle de l'arrêté du 29 mars 2007.
- Durée
- Rapport valable 6 mois à la promesse de vente comme à l'acte authentique.
Qu'est-ce que le diagnostic termites, au juste ?
Le diagnostic termites porte un nom officiel plus long : l'état relatif à la présence de termites dans le bâtiment. Ce document attestant la présence ou l'absence de termites informe le futur acquéreur sur l'état des bois du logement au jour de la visite. Il ne soigne rien et ne promet rien pour l'avenir : il constate ce que le professionnel voit et sonde, à une date donnée.
Les termites sont des insectes xylophages, c'est-à-dire qu'ils se nourrissent de bois et de cellulose. Ils vivent en colonies souterraines, remontent par les fondations, les murs humides ou les gaines, et creusent l'intérieur des pièces de bois en laissant une fine pellicule en surface. Une poutre peut donc paraître saine à l'œil alors que son cœur est vidé. Les termites attaquent aussi le papier, le carton, les plinthes, les huisseries et les parquets.
Le cadre légal tient dans le code de la construction et de l'habitation : les articles L126-1 à L126-6 fixent les règles générales sur les termites, l'article L271-4 range l'état parasitaire relatif aux termites parmi les pièces du dossier de diagnostic technique, et l'article D271-5 fixe sa durée de validité. Le modèle du rapport et la méthode d'examen viennent de l'arrêté du 29 mars 2007, toujours cité par service-public.gouv.fr (fiche vérifiée le 26 février 2026).
Dans quelles zones le diagnostic termites devient-il obligatoire ?
Le diagnostic termites devient obligatoire à la vente seulement si le logement est situé dans une zone déclarée infestée par les termites, ou susceptible de l'être à court terme, par arrêté préfectoral. Le préfet délimite ces zones à partir des déclarations transmises par les mairies : une commune entière peut être concernée, ou seulement une partie de son territoire. Hors de ces zones, aucune obligation ne pèse sur le vendeur.
Pour savoir si un bien est concerné, le plus sûr reste de demander à la mairie ou à la préfecture du département. Le notaire vérifie également ce point au moment de préparer la promesse de vente. Les départements du Sud-Ouest, de la façade atlantique et du pourtour méditerranéen comptent beaucoup de communes délimitées, mais des foyers existent aussi plus au nord, jusqu'en Île-de-France : la carte ne se devine pas, elle se lit dans l'arrêté.
Quels logements entrent dans le champ ?
- les maisons individuelles, dépendances comprises quand elles sont vendues avec la maison ;
- les parties privatives des lots en copropriété (appartement, cave, garage) ;
- les immeubles collectifs vendus en bloc.
Les parties communes d'une copropriété ne figurent pas dans l'état remis à l'acquéreur d'un lot ; le syndicat des copropriétaires peut toutefois recevoir de la mairie l'injonction d'y faire rechercher les termites.
Et pour une location ?
Le diagnostic termites ne fait pas partie des pièces exigées pour louer un logement : le dossier remis au locataire porte sur la performance énergétique, le plomb, l'électricité, le gaz, les risques et le bruit. Le bailleur reste en revanche tenu de déclarer en mairie la présence de termites qu'il constate, comme tout occupant.
Comment se déroule un diagnostic termites sur place ?
Un diagnostic termites commence par un examen visuel de tous les niveaux, pièces et volumes accessibles du bâtiment, caves, combles et dépendances compris. Le diagnostiqueur immobilier cherche les indices d'une activité : cordonnets de terre sur les murs, galeries, bois qui sonne creux, ailes abandonnées après l'essaimage, plinthes ou huisseries déformées.
Vient ensuite le constat mécanique : des sondages dans les parties en bois, au poinçon ou au ciseau, pour vérifier la résistance des pièces suspectes. Le sondage reste non destructif ; le professionnel ne démonte ni doublage, ni parquet, ni meuble lourd. Ce qu'il ne peut pas voir, il doit le dire.
- repérage des zones à examiner à partir du plan et des dires du propriétaire ;
- examen visuel de chaque pièce et de l'extérieur immédiat (abords, souches, bois stockés) ;
- sondages des éléments en bois et des points humides ;
- rédaction du rapport selon le modèle réglementaire, daté et signé.
Prévoir l'accès à toutes les parties du logement fait gagner du temps : clés des dépendances, trappe des combles dégagée, cave accessible. Une pièce fermée le jour de la visite sera notée comme non visitée, et cette réserve pèsera sur la valeur du rapport au moment de la vente.
Que contient le rapport remis au vendeur ?
Le rapport du diagnostic termites suit un modèle fixé par arrêté. Il identifie le logement, liste les parties visitées et celles qui n'ont pas pu l'être, puis indique pour chaque élément s'il est infesté ou non. Il est rédigé en français, daté et signé par le diagnostiqueur certifié, qui joint son attestation de certification et d'assurance.
Les autres insectes xylophages et les champignons n'entrent pas dans l'obligation légale, mais le professionnel les signale souvent quand il les rencontre. Une analyse en laboratoire n'est pas imposée ; l'expert peut toutefois prélever un fragment de matériau quand l'identification de l'insecte à l'œil reste incertaine. Le tableau compare les principaux agents de dégradation du bois que l'on croise dans un rapport ou dans un état parasitaire complet.
| Agent | Nature | Signes repérables | Cadre à la vente |
|---|---|---|---|
| Termites | insectes sociaux souterrains | cordonnets de terre, bois creusé de l'intérieur | diagnostic obligatoire en zone délimitée |
| Capricorne des maisons | larve xylophage | trous ovales, vermoulure dans les charpentes résineuses | signalé dans un état parasitaire, non obligatoire |
| Vrillette et lyctus | petits coléoptères | trous ronds, sciure fine sous les meubles et parquets | signalés dans un état parasitaire, non obligatoires |
| Mérule | champignon lignivore | filaments blancs, odeur de cave, bois cubique | information à fournir en zone délimitée par arrêté préfectoral |
Termites et vente d'un bien : réponses pour le vendeur
Le vendeur peut-il vendre une maison où vivent des termites ?
Une maison infestée par les termites reste vendable : la présence de termites n'empêche pas la vente. Un acquéreur informé par le rapport, qui achète en l'état, ne peut pas ensuite demander l'annulation de la vente pour ce motif. Le prix se négocie alors en tenant compte des travaux de traitement à prévoir.
Le rapport termites est-il valable pour plusieurs ventes ?
Le rapport termites n'est valable que 6 mois. S'il a dépassé ce délai à la signature de la promesse de vente ou de l'acte authentique, le vendeur doit faire refaire le diagnostic. Une vente qui traîne impose donc souvent un second passage, et un rapport dépassé avant l'acte retarde la signature tant que le nouveau n'est pas remis.
Que risque un vendeur sans diagnostic termites ?
Un vendeur sans diagnostic termites valide ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés pour ce défaut : si l'acheteur découvre ensuite des termites invisibles lors de la vente, il peut agir contre lui. Recourir à un diagnostiqueur non certifié expose de plus à une amende de 1 500 euros (3 000 euros en récidive), selon service-public.gouv.fr.
Le dossier de diagnostic technique autour du rapport termites
L'état relatif à la présence de termites prend place dans le dossier de diagnostic technique (DDT) que le vendeur annexe à la promesse de vente puis à l'acte de vente. Ce dossier réunit, selon l'âge, la situation et les équipements du logement, le diagnostic de performance énergétique, le constat de risque d'exposition au plomb (CREP), l'état d'amiante, l'état des installations de gaz et d'électricité, l'état des risques et l'information sur la mérule.
Chaque pièce a sa propre durée de vie, ce qui complique le calendrier : le diagnostic termites, avec ses 6 mois, est presque toujours le premier à expirer. Pour un logement construit avant le 1er juillet 1997, le repérage de l'amiante s'ajoute au même dossier, et beaucoup de vendeurs regroupent les visites. Commander un pack de diagnostics regroupés pour la vente réduit le nombre de déplacements, à condition de caler la date du passage sur la mise en vente réelle du bien.
Le notaire contrôle la présence et la date de chaque document avant la signature de l'acte. Une pièce manquante ou périmée ne bloque pas toujours la vente, mais elle prive le vendeur de la clause d'exonération des vices cachés pour le défaut concerné. En cas de litige sur un rapport, ou de doute sur la clause à insérer dans l'acte quand des termites ont déjà infesté la charpente, le notaire chargé de la vente reste l'interlocuteur à consulter avant de signer.
Ce que le diagnostic termites ne garantit pas
Le diagnostic termites décrit un état au jour de la visite, sur les seules parties accessibles. Il ne couvre ni les bois enfermés dans un doublage, ni les zones encombrées, ni les pièces fermées : le rapport doit les lister comme non visitées, et l'acquéreur a intérêt à lire cette rubrique avant la page de conclusion.
Un rapport « absence d'indice d'infestation » ne signifie pas non plus que la maison restera saine : une colonie installée dans le jardin peut atteindre le bâti quelques mois plus tard. Le diagnostiqueur ne traite pas non plus le bâtiment ; la loi l'oblige à rester impartial et indépendant du propriétaire, et les travaux d'éradication reviennent à une autre entreprise, différente de celle qui a fait le diagnostic.
Autre limite, l'état parasitaire au sens large (capricornes, vrillettes, champignons) n'est pas imposé par la loi. Un acquéreur ou une banque peut le demander, surtout pour une charpente ancienne, mais ce document reste facultatif et ne remplace pas le diagnostic termites quand le bien est situé dans une zone à risque.
Les mesures de prévention restent également à la charge du propriétaire : contrôle régulier des caves et vides sanitaires humides, bois stocké loin des fondations, matériaux traités lors d'une réalisation de travaux. La conséquence d'une infestation négligée touche la structure même de la propriété : un dommage sur une poutre porteuse ou une solive finit par poser une question de sécurité pour les occupants.
Déclarer des termites en mairie et traiter le logement
La présence de termites se déclare en mairie : tout occupant, propriétaire ou locataire, qui constate des termites dans un immeuble doit prévenir la mairie dans le mois qui suit, au moyen d'un formulaire daté et signé envoyé en recommandé ou déposé contre récépissé. Le locataire informe d'abord son propriétaire, et pour les parties communes, c'est le syndic qui déclare. L'absence de déclaration expose à une amende de 450 euros, selon la fiche de service-public.gouv.fr vérifiée le 8 octobre 2026.
Dans un secteur contaminé, le maire peut, par arrêté, imposer au propriétaire ou au syndicat des copropriétaires une recherche de termites et les travaux préventifs ou d'éradication nécessaires dans un délai de 6 mois. À défaut, la commune peut faire réaliser les opérations d'office, après mise en demeure et autorisation du juge, puis en réclamer le coût.
En cas de démolition, les bois et matériaux contaminés s'incinèrent sur place ; si c'est impossible, un professionnel les traite avant tout transport et déclare l'opération en mairie. Le défaut de recherche, d'incinération ou de traitement peut coûter 1 500 euros d'amende, et jusqu'à 7 500 euros pour une personne morale.
Prix d'un diagnostic termites : ce qui fait varier le devis
Le prix d'un diagnostic termites dépend d'abord de la surface et de la configuration du bien : un appartement en copropriété demande moins de temps qu'une maison avec combles, sous-sol et dépendances. Le nombre de bâtiments à examiner, l'accès aux parties en bois, l'éloignement du diagnostiqueur et le délai souhaité entrent aussi dans le calcul. Les tarifs pratiqués restent libres : chaque professionnel fixe les siens. Faire réaliser le diagnostic dès le début de la transaction, et non à la veille de la signature, évite de payer un supplément pour un passage en urgence.
- bas de fourchette : petit appartement, diagnostic commandé avec d'autres dans le même passage ;
- milieu de fourchette : maison de plain-pied sans dépendance ;
- haut de fourchette : grande maison, charpente complexe, intervention rapide ou déplacement long.
Comparer deux ou trois devis gratuits permet de vérifier ce que chacun inclut : déplacement, remise du rapport, éventuel état parasitaire complémentaire. Avant de choisir, il faut aussi vérifier la certification du diagnostiqueur dans l'annuaire du ministère chargé du logement et la validité de son assurance de responsabilité civile professionnelle au jour de l'intervention. Pour comparer plusieurs offres sur le même bien, une demande de devis diagnostic immobilier regroupe les besoins du dossier en une seule saisie.
