Un diagnostic électrique obligatoire accompagne la vente ou la location de tout logement dont l'installation intérieure d'électricité a plus de 15 ans : réalisé par un technicien certifié, le rapport reste valable 3 ans en vente et 6 ans en location, et il signale les anomalies sans imposer de travaux.
Le diagnostic électricité en quatre repères
- Seuil
- installation électrique de plus de 15 ans, en maison comme en appartement, pour la vente et la mise en location.
- Validité
- moins de 3 ans à la promesse de vente ou à l'acte de vente, moins de 6 ans à la signature du bail.
- Contrôle
- six points de sécurité dans les parties privatives, par un diagnostiqueur immobilier certifié.
- Suite
- aucuns travaux imposés à la vente ; en location, une installation dangereuse doit être mise en sécurité avant l'entrée dans les lieux.
Quels logements doivent fournir un diagnostic électrique ?
Le diagnostic électrique concerne tout logement à usage d'habitation, maison individuelle ou appartement, dont l'installation intérieure d'électricité date de plus de 15 ans. L'âge se lit sur la date de mise en service de l'installation, ou sur la date de sa dernière rénovation complète : une installation entièrement refaite il y a dix ans échappe donc à l'obligation, même dans un immeuble ancien. Faute de facture ou d'attestation qui prouve cette date, le propriétaire a intérêt à faire réaliser le contrôle plutôt que de parier sur l'âge du tableau.
En copropriété, le seuil de 15 ans porte sur la partie privative du lot. Les parties communes de l'immeuble (cage d'escalier, caves communes, colonne montante) sortent du périmètre du diagnostiqueur : leur entretien relève du syndic et de l'assemblée générale. Les locaux professionnels (commerce, bureau, entrepôt) ne relèvent pas de ce diagnostic, réservé aux logements.
Deux situations déclenchent l'obligation : la vente d'un logement et sa location, nue ou meublée. Une donation, une succession sans vente ou une occupation par le propriétaire lui-même ne l'imposent pas. La règle suit une logique voisine pour le gaz : le contrôle d'une installation de gaz de plus de 15 ans obéit au même seuil et aux mêmes durées de validité, avec des points de contrôle propres aux appareils à combustion.
Depuis quand la loi impose-t-elle ce contrôle ?
L'état de l'installation intérieure d'électricité est obligatoire en vente depuis le 1er janvier 2009, en application des articles L134-6 et L134-7 du Code de la construction et de l'habitation. Le diagnostic rejoint alors le dossier de diagnostic technique (DDT) annexé à la promesse de vente puis à l'acte authentique, aux côtés du diagnostic amiante, du diagnostic plomb, du DPE et du diagnostic gaz. Le futur acquéreur obtient ainsi une information écrite sur l'équipement électrique avant d'acheter, et non après l'emménagement.
Pour la location, la loi ALUR de 2014 a ajouté l'électricité et le gaz à la liste des documents remis au locataire, à l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989. Le décret n° 2016-1105 du 11 août 2016 a fixé un calendrier en deux temps :
- le 1er juillet 2017 pour les logements situés dans un immeuble collectif dont le permis de construire date d'avant le 1er janvier 1975 ;
- le 1er janvier 2018 pour tous les autres logements, maisons individuelles comprises.
Depuis cette seconde date, aucune mise en location d'un logement dont l'installation dépasse 15 ans ne se fait sans ce rapport. Les articles R126-35 et R126-36 du même code décrivent son contenu, et l'arrêté du 28 septembre 2017 fixe le modèle du rapport et la méthode du diagnostiqueur.
Vente ou location : délais, remise et durée de validité
La durée de validité du diagnostic électrique diffère selon l'opération : 3 ans en vente, 6 ans en location. En vente, le rapport doit dater de moins de 3 ans au jour de la promesse de vente ou de l'acte authentique (article D271-5 du Code de la construction). Un bien qui reste longtemps sur le marché impose donc parfois un second passage du diagnostiqueur avant la signature chez le notaire.
| Critère | Vente d'un logement | Mise en location |
|---|---|---|
| Validité du rapport | moins de 3 ans | moins de 6 ans |
| Date de référence | promesse de vente ou acte authentique | signature du bail |
| Remis à | l'acheteur, dans le DDT | le locataire, annexé au bail |
| Attestation Consuel | ne remplace pas le diagnostic | le remplace si elle a moins de 6 ans |
| Risque sans rapport | pas d'exonération de la garantie des vices cachés | responsabilité du bailleur engagée |
En location, le dossier de diagnostic technique se joint au bail à sa signature et à son renouvellement. Un bailleur qui confie ses biens à une agence de gestion locative garde la charge de cette obligation : le mandat transfère la démarche, pas la responsabilité. Un rapport encore valable peut servir pour plusieurs locataires successifs tant qu'il a moins de 6 ans à chaque nouvelle signature.
Les six points de contrôle du diagnostiqueur
Le diagnostiqueur électrique contrôle six points de sécurité, sur les parties privatives du logement et leurs dépendances, en aval de l'appareil général de commande et de protection, jusqu'aux bornes d'alimentation et aux socles de prises de courant. La visite reste visuelle et non destructive : il ne démonte ni cloison ni appareillage, et il réalise quelques mesures, dont la continuité de la prise de terre et la sensibilité du dispositif différentiel.
| Point contrôlé | Ce que le diagnostiqueur vérifie | Risque visé |
|---|---|---|
| Appareil général de commande et de protection | présence et accessibilité de l'organe qui coupe tout le logement | impossibilité de couper le courant en urgence |
| Dispositif différentiel | au moins un différentiel adapté à la mise à la terre | électrocution par défaut d'isolement |
| Protection contre les surintensités | disjoncteur ou fusible adapté à la section des conducteurs de chaque circuit | échauffement et incendie |
| Liaison équipotentielle | raccordement des éléments métalliques et installation adaptée dans la salle de bain | choc électrique en présence d'eau |
| Matériels inadaptés ou vétustes | appareillage cassé, douilles ou prises présentant un risque de contact direct | contact avec une partie sous tension |
| Conducteurs non protégés | câbles sans gaine ni conduit, à portée de main | arrachement et court-circuit |
Le rapport classe chaque anomalie, cite l'article de la norme concerné et précise le risque pour les occupants. Il signale aussi les points que le diagnostiqueur n'a pas pu vérifier, faute d'accès (tableau encombré, combles fermés), et les constatations diverses, comme l'absence d'un type de protection complémentaire.
Comment se déroule la visite du diagnostiqueur ?
La visite du diagnostiqueur immobilier dure en général une à deux heures pour un appartement, davantage pour un grand pavillon avec garage et dépendances. Le technicien parcourt chaque pièce et chaque zone : il ouvre le tableau, teste le disjoncteur de tête, repère une prise sans terre près d'une fenêtre ou d'un point d'eau. Le propriétaire ou son représentant ouvre l'accès au tableau, au compteur, aux combles et aux annexes ; l'électricité doit rester en service pour que les essais du différentiel soient possibles. Prévenir l'occupant en place évite une visite incomplète, et la réalisation complète des essais demande une personne capable d'ouvrir chaque local annexe.
Qui peut réaliser le diagnostic ?
Seul un diagnostiqueur certifié pour le domaine électricité peut signer le rapport, selon les critères de l'arrêté du 2 décembre 2011. L'annuaire officiel des diagnostiqueurs, accessible depuis le site Service Public, permet de vérifier son certificat avant la commande. Un électricien sans cette certification ne peut pas établir ce document, même s'il connaît parfaitement l'installation.
Ce que vérifie le propriétaire avant de signer
Avant de choisir un professionnel, il convient de vérifier trois éléments : la certification en cours de validité, l'attestation d'assurance de responsabilité civile professionnelle et l'indépendance du diagnostiqueur, qui ne doit avoir aucun lien avec une entreprise de travaux. Les tarifs varient selon la surface, le nombre de circuits, la région et le regroupement avec d'autres diagnostics ; le prix d'un diagnostic électrique à comparer avant de signer un devis se juge sur plusieurs devis plutôt que sur une seule offre.
Anomalies relevées : quelles obligations de travaux ?
Un diagnostic électrique qui relève des anomalies n'oblige ni le vendeur ni le bailleur à faire des travaux. Le rapport informe l'acheteur ou le locataire sur l'état de l'installation ; il ne vaut pas contrôle de conformité aux normes actuelles et ne bloque ni la vente ni la signature du bail. Une installation ancienne présente presque toujours quelques écarts avec la norme en vigueur sans pour autant devenir dangereuse. Le résultat se lit également pièce par pièce : une prise vétuste dans une chambre n'a pas le même poids qu'un risque d'électrisation dans la salle d'eau, et chaque anomalie appelle un traitement différent.
La situation change pour la location dès que l'installation met en danger les occupants. Le bailleur doit remettre un logement décent, et le décret du 30 janvier 2002 exige des réseaux d'électricité en bon état d'usage et conformes aux normes de sécurité. Une anomalie grave (absence de différentiel, conducteurs à nu, salle de bain sans liaison équipotentielle) appelle donc des travaux de mise en sécurité avant l'entrée du locataire.
En vente, l'acheteur négocie souvent le prix en fonction des travaux à prévoir. Lorsque le rapport aligne plusieurs anomalies graves, un électricien qualifié établit le chiffrage des travaux de mise en sécurité, et le notaire chargé de la vente indique comment l'inscrire dans la promesse de vente (baisse du prix, condition particulière ou travaux à la charge d'une partie). Ce double avis vaut d'être demandé avant toute signature, car un rapport lu seul ne dit pas le coût réel de la remise en état.
Diagnostic absent ou erroné : les sanctions prévues
Le vendeur qui ne fournit pas de diagnostic électrique ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés : la clause qui l'en protège habituellement ne joue plus pour les défauts que le rapport aurait révélés. L'acheteur peut alors demander une baisse du prix, voire l'annulation de la vente si le défaut est grave.
Le bailleur engage sa responsabilité s'il ne remet pas le rapport ou s'il donne des informations inexactes dans l'annonce, une erreur fréquente lorsque l'annonce reprend un ancien rapport. Un locataire victime d'un accident lié à une anomalie que le diagnostic aurait signalée dispose d'un recours contre lui. Recourir à un diagnostiqueur non certifié expose le propriétaire à une amende de 1 500 euros, portée à 3 000 euros en cas de récidive ; le diagnostiqueur qui exerce sans certification encourt la même sanction.
Le diagnostiqueur répond aussi de son travail : un rapport erroné, qui omet une anomalie visible, permet à l'acquéreur ou au locataire de demander des dommages et intérêts devant le tribunal judiciaire du lieu du bien. D'où l'intérêt de garder le rapport complet, ses photos et l'attestation d'assurance du professionnel.
Diagnostic électricité : Consuel, maison récente, parties communes et logement meublé
Une attestation Consuel remplace-t-elle le diagnostic électrique ?
En location, une attestation de conformité visée par le Consuel et datée de moins de 6 ans remplace le diagnostic électrique. En vente, Service Public ne prévoit pas cette équivalence : le vendeur fournit le rapport du diagnostiqueur. Les différences entre les deux documents sont détaillées dans la comparaison entre Consuel et diagnostic après des travaux.
Une maison de moins de 15 ans doit-elle avoir un diagnostic électrique ?
Non, une maison dont l'installation électrique a moins de 15 ans en est dispensée, en vente comme en location. Le propriétaire conserve la preuve de la date (facture de l'électricien, attestation Consuel, permis de construire récent) pour la présenter au notaire ou au locataire.
Le diagnostic électrique couvre-t-il les parties communes d'un immeuble ?
Le diagnostic électrique couvre seulement les parties privatives du lot et ses dépendances. Les parties communes d'une copropriété restent hors du rapport, même lorsqu'elles alimentent le logement.
Un logement meublé est-il concerné par le diagnostic électrique ?
Oui, la location meublée suit la même règle que la location nue : installation de plus de 15 ans, rapport de moins de 6 ans annexé au bail. Les locations saisonnières de courte durée font l'objet de règles propres, à vérifier selon le bail signé.
Pour un bien à vendre ou à louer, le diagnostic électrique se commande en même temps que les autres pièces du dossier : un devis gratuit pour l'ensemble des diagnostics immobiliers permet de regrouper les visites et de connaître le délai de remise du rapport.
