Une erreur de surface loi Carrez supérieure à un vingtième ouvre à l'acheteur d'un lot de copropriété une action en diminution du prix, à engager dans l'année qui suit l'acte authentique de vente. Si la superficie privative manque totalement dans l'acte, c'est la nullité qui se discute, dans un délai bien plus court.
Trois repères pour l'acquéreur d'un lot
- Seuil
- Un écart de plus de 5 % entre la surface indiquée et la mesure constatée fonde la demande.
- Calcul
- La baisse est proportionnelle à toute la surface manquante.
- Terme
- Un an à compter de la vente authentique, sous peine de déchéance, sans prolongation possible.
Ce que dit la loi Carrez sur la surface d'un lot
La loi Carrez désigne l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, qui fixe le statut de la copropriété. Ce texte, dans sa version en vigueur depuis le 22 décembre 2014, impose de mentionner la superficie de la partie privative dans toute promesse unilatérale de vente ou d'achat et dans tout contrat qui constate ou réalise la vente d'un lot ou d'une fraction de lot. La règle s'applique à l'appartement, au duplex ou au local commercial situé dans un immeuble en copropriété, quel que soit son usage.
Une maison individuelle hors copropriété échappe à cette obligation : la loi n'y exige aucune surface Carrez, et l'acte cite souvent une surface habitable à titre d'information. Une maison bâtie sur un terrain divisé en copropriété horizontale entre en revanche dans le champ du texte.
Le législateur exclut aussi certains biens de l'obligation de mesure :
- les caves, garages et emplacements de stationnement ;
- les fractions de lots dont la surface reste inférieure à 8 mètres carrés (article 4-2 du décret du 17 mars 1967).
Le vendeur supporte seul l'obligation de mentionner la surface. Il peut mesurer lui-même, mais confier le relevé à un diagnostiqueur certifié ou à un géomètre déplace une partie du risque vers un professionnel assuré ; les critères pour choisir un expert immobilier qualifié valent pour ce relevé : certification, assurance, méthode décrite dans le rapport.
Comment se calcule la superficie privative ?
La superficie privative correspond, selon l'article 4-1 du décret du 17 mars 1967, à la surface des planchers des locaux clos et couverts, une fois déduites les surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les zones dont la hauteur sous plafond reste inférieure à 1,80 m ne comptent pas.
Ce mode de calcul explique la plupart des litiges. Un balcon, une loggia ouverte ou une terrasse non close sortent du total, comme une soupente sous les combles. Une véranda close et couverte, en revanche, entre dans le calcul de la surface si elle appartient au lot privatif.
La superficie Carrez ne se confond pas avec la surface habitable de la loi Boutin, qui s'applique à la location vide d'un logement. La surface habitable loi Boutin écarte en plus les vérandas, les caves et les combles non aménagés, si bien que les deux chiffres diffèrent souvent pour un appartement donné. Confondre les deux, ou reprendre la surface du bail précédent dans un projet de vente, produit une erreur de mesure fréquente.
À partir de quel écart l'acheteur peut-il agir ?
L'acheteur peut demander une réduction du prix dès que la superficie constatée se révèle inférieure de plus d'un vingtième, soit 5 %, à celle indiquée dans le contrat. Sous ce seuil, la marge d'erreur loi Carrez couvre l'écart et le prix de vente reste acquis au vendeur.
Le sens de l'erreur compte autant que son ampleur. Une surface plus grande que celle annoncée ne donne droit à aucun supplément de prix : le vendeur qui a sous-évalué son bien ne récupère rien. La loi protège l'acquéreur, pas l'inverse.
La bonne foi du vendeur ne change rien à la diminution du prix. La demande ne repose pas sur une faute : elle sanctionne un défaut de contenance, constaté par une simple comparaison entre le chiffre mentionné et celui que relève un professionnel une fois le bien acquis.
Réduction du prix ou nullité : deux voies distinctes
Une surface fausse et une surface absente ouvrent deux recours différents, avec des échéances et des effets qui n'ont rien de commun. Le tableau compare les deux voies prévues par l'article 46.
| Situation | Recours ouvert | Échéance | Effet |
|---|---|---|---|
| Surface mentionnée, mesure inférieure de plus de 5 % | Diminution du prix | Un an après la vente authentique | Restitution d'une fraction du prix, vente maintenue |
| Surface absente de la promesse ou du contrat | Nullité | Un mois au plus après l'acte authentique | Anéantissement de la vente |
| Surface absente du compromis, présente au jour de la vente | Pas de nullité | Sans objet | La signature vaut renonciation |
| Surface mesurée supérieure à celle annoncée | Rien | Sans objet | Pas de supplément de prix |
La nullité peut être invoquée par le bénéficiaire d'une promesse de vente, le promettant d'une promesse d'achat ou l'acquéreur. L'absence totale de mention se distingue donc d'une surface réelle simplement plus faible que prévu. Elle reste rare en pratique, car le notaire vérifie la présence de la mention avant la signature, et cette signature éteint le droit d'agir contre le compromis qui l'aurait omise.
Calculer la réduction : un exemple sur un appartement
La réduction de prix se calcule en proportion de toute la surface manquante, et pas seulement de la fraction qui dépasse la marge de 5 %. Le texte parle d'une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure : l'acquéreur récupère la quote-part du prix qui correspond aux m² absents.
Prenons un appartement vendu avec une superficie indiquée de 60 m². Un relevé réalisé une fois les clés remises trouve 55 m². La différence atteint 5 m², soit 8,3 % de la surface annoncée : le seuil du vingtième est franchi. Le vendeur doit alors restituer 8,3 % du prix de vente, et non 3,3 %.
Avec 58 m² mesurés, l'écart tomberait à 3,3 % : pas de réduction, quelle que soit la somme en jeu. Ce calcul simple justifie de faire refaire le métrage par un professionnel avant toute démarche ; un rapport contestable affaiblit le dossier, et la page sur la manière de contester des diagnostics immobiliers détaille les preuves à réunir.
Les frais de notaire versés sur la quote-part restituée ne suivent pas automatiquement la réduction ; leur sort se discute au cas par cas, et seul un professionnel du droit immobilier peut en faire l'estimation pour une vente donnée.
Erreur de surface après l'achat, délais pour agir et indemnisation
Que faire en cas d'erreur de superficie après achat ?
L'acquéreur qui doute de la surface de son logement fait d'abord mesurer le bien par un diagnostiqueur ou un géomètre selon la méthode de l'article 4-1. Avec un écart supérieur à 5 %, il adresse au vendeur une demande écrite, de préférence par lettre recommandée, qui rappelle l'article 46 et chiffre la réduction. Un accord amiable reste possible, mais il ne suspend pas le délai d'un an.
Quels sont les délais pour agir en cas d'erreur de surface ?
L'acquéreur dispose d'un an à compter de la signature de l'acte authentique, pas du compromis, pour demander la diminution du prix. La Cour de cassation y voit un terme strict : passé ce cap, il perd son droit et ne peut pas contourner la déchéance en invoquant le droit commun de la vente du code civil pour réclamer la somme.
Comment se faire indemniser pour une erreur de surface ?
L'indemnisation d'une erreur de surface passe par la demande en diminution contre le vendeur, seul débiteur de la restitution. Faute d'accord, l'acquéreur saisit le tribunal judiciaire avant l'échéance, l'assistance d'un avocat étant en principe requise selon le montant ; une expertise judiciaire tranche alors la question de la superficie exacte.
Responsabilité du diagnostiqueur et du vendeur
La responsabilité du diagnostiqueur entre en jeu quand le vendeur, condamné à rendre une fraction du prix, se retourne contre le professionnel qui a mesuré le bien. Les juges admettent ce recours pour une faute de mesurage, mais la restitution du prix ne constitue pas, en elle-même, un préjudice réparable : le vendeur rend une somme qui correspond à des m² qu'il n'a jamais possédés.
Le vendeur peut en revanche obtenir réparation des préjudices annexes, comme les frais de procédure, ou une perte de chance, par exemple celle d'avoir pu vendre à un prix au mètre carré plus élevé avec une superficie juste. Chaque dossier dépend des faits, de l'assurance du professionnel et de la qualité du rapport, condition essentielle pour engager sa responsabilité.
Comment éviter les erreurs de mesure de surface avant de vendre ?
Les erreurs de mesure de surface se préviennent par un relevé récent, fait sur place, plutôt que par la reprise d'un chiffre ancien. Un appartement réaménagé depuis la dernière transaction immobilière (cloison abattue, placard créé, mezzanine) change de superficie, et l'ancien certificat devient faux sans que personne ne s'en aperçoive.
- Faire mesurer le bien avant la promesse de vente, pour qu'une seule superficie figure dans le compromis puis dans l'acte.
- Vérifier que le rapport exclut les zones de moins de 1,80 m, les balcons et les terrasses non closes.
- Comparer le chiffre avec le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, pour repérer une partie commune comptée par erreur.
- Conserver le rapport, qui sert de preuve en cas de contestation.
Le certificat de superficie rejoint le dossier de diagnostic technique, dont la liste figure dans la page sur les diagnostics obligatoires lors d'une vente. Côté acheteur, une contre-mesure rapide avant de signer reste le moyen le plus sûr d'écarter un litige, car corriger un chiffre avant la vente coûte moins qu'une procédure.
