Dans un immeuble collectif dont le permis de construire date d'avant le 1er juillet 1997, le DAPP amiante revient au propriétaire de chaque lot, pas au syndic. Ce dossier amiante des parties privatives réunit le diagnostic des matériaux de la liste A, leur état et les travaux qui en découlent.
Le DAPP, un dossier propre à chaque lot de copropriété
Le DAPP (dossier amiante, parties privatives) est le document que le Code de la santé publique impose, à son article R1334-29-4, aux propriétaires des parties privatives d'immeubles collectifs d'habitation. Il ne concerne que l'intérieur du logement : l'appartement, la cave ou le grenier rattachés au lot. Les couloirs, la cage d'escalier, la chaufferie ou la toiture relèvent d'un autre document, le dossier technique amiante (DTA), que le syndicat des copropriétaires tient pour les parties communes.
Le dossier amiante des parties privatives rassemble trois catégories de pièces :
- le rapport de repérage des matériaux et produits de la liste A contenant de l'amiante ;
- le cas échéant, la date, la nature, la localisation et les résultats des évaluations de l'état de conservation et des mesures d'empoussièrement ;
- la trace des travaux de retrait ou de confinement et des mesures conservatoires prises en attendant ces travaux.
Le DAPP n'est donc pas un simple certificat signé une fois pour toutes, comme d'autres pièces du dossier immobilier. Le texte demande au détenteur du lot de le « tenir à jour » : chaque intervention sur un matériau amianté, chaque contrôle et chaque résultat s'y ajoutent. Un appartement dont le premier diagnostic ne révèle aucune trace d'amiante garde un dossier très court, alors qu'un lot doté d'un faux plafond amianté voit son dossier s'épaissir au fil des contrôles.
Qui doit réaliser le DAPP dans un immeuble en copropriété ?
Le DAPP incombe au propriétaire du lot, qu'il occupe lui-même son appartement ou qu'il le loue. L'article R1334-16 du Code de la santé publique désigne en toutes lettres « les propriétaires des parties privatives d'immeubles collectifs d'habitation ». Le syndic n'a aucune obligation sur ce dossier : son rôle se limite au DTA des parties communes, même s'il peut proposer une campagne groupée pour l'ensemble des copropriétaires.
Le propriétaire commande la mission, mais il ne l'exécute pas. Le diagnostic amiante se confie à un diagnostiqueur certifié, c'est-à-dire un professionnel dont la compétence est attestée par un organisme accrédité, assuré pour sa responsabilité civile professionnelle et sans lien avec le propriétaire ni avec une entreprise capable de réaliser le retrait. La fiche de service-public consacrée à l'état d'amiante rappelle ces conditions d'indépendance et d'impartialité. Avant de signer, le choix entre un diagnostiqueur indépendant ou rattaché à un réseau national se juge sur la certification « amiante » en cours de validité, vérifiable dans l'annuaire officiel du ministère.
Dans les faits, trois situations se rencontrent :
- le copropriétaire occupant fait réaliser le diagnostic pour son propre logement ;
- le bailleur fait réaliser le diagnostic et le tient à la disposition de son locataire ;
- en indivision ou en démembrement, les titulaires du droit de propriété s'entendent pour désigner celui qui passe commande, l'obligation pesant sur le propriétaire du lot.
Quels logements entrent dans le champ du dossier amiante ?
Le dossier amiante des parties privatives vise les immeubles collectifs d'habitation dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 (article R1334-14 du Code de la santé publique). La date retenue est celle du permis, pas celle de l'achèvement du chantier ni celle de l'acte d'achat : un immeuble terminé en 1998 sur un permis signé en 1996 reste dans le champ du texte.
Ce seuil s'explique par l'histoire réglementaire : l'utilisation de l'amiante est interdite en France depuis le 1er janvier 1997, et les bâtiments autorisés avant cette bascule peuvent encore contenir des produits fabriqués avec cette fibre. Un appartement dans un immeuble plus récent n'a pas de DAPP à constituer. Pour retrouver la date du permis, le règlement de copropriété, l'acte de vente ou le service d'urbanisme de la mairie fournissent en général l'information.
Le DAPP ne concerne pas les maisons individuelles. Une maison relève d'un autre mécanisme : l'état d'amiante portant sur les listes A et B, exigé seulement au moment de la vente (article R1334-15). La distinction compte pour les petits immeubles : dès qu'un bâtiment compte plusieurs logements, même deux, il s'agit d'un immeuble collectif d'habitation, et chaque partie privative reçoit son propre dossier.
Flocage, calorifugeage, faux plafonds : les matériaux de la liste A
Le DAPP porte sur les seuls matériaux de la liste A, définie à l'annexe 13-9 du Code de la santé publique. Cette liste compte trois familles de produits, choisies parce qu'elles libèrent facilement des fibres d'amiante en se dégradant :
| Matériau de la liste A | Où on le trouve dans un logement | Pourquoi il pose problème |
|---|---|---|
| Flocage | Sous-face de dalle, plafond de cave ou de parking, structures métalliques | Projection fibreuse peu liée, qui s'effrite au moindre choc |
| Calorifugeage | Gaines autour des tuyaux de chauffage, ballons, conduits de chaufferie | Isolant thermique souvent friable, abîmé par la chaleur et l'humidité |
| Faux plafonds | Dalles suspendues de couloir, de cuisine ou de salle de bains | Dalles manipulées lors d'une réparation ou d'un passage de câbles |
La liste B (cloisons, conduits en fibres-ciment, revêtements de sol, toiture) n'entre pas dans le DAPP. Le propriétaire n'en fait l'inventaire qu'au moment de la vente, pour l'état d'amiante du dossier de diagnostic technique, ou avant des travaux sur ces éléments.
Comment se déroule le diagnostic amiante d'un appartement ?
Le diagnostic amiante préalable au DAPP suit les étapes fixées par l'article R1334-20 du Code de la santé publique. Le diagnostiqueur recherche les produits de la liste A accessibles sans travaux destructifs, les identifie, les localise, puis évalue leur état de conservation. Quand l'examen visuel ne suffit pas à trancher, il prélève un échantillon que l'analyse d'un laboratoire accrédité confirme ou écarte.
La visite d'un appartement courant se fait en une seule fois : le professionnel inspecte chaque pièce, les placards techniques, la cave et les combles privatifs. Le propriétaire facilite la mission en préparant l'accès aux trappes de visite et aux gaines, et en réunissant les documents utiles : plans, factures d'anciens travaux, rapports antérieurs.
Le rapport remis contre accusé de réception conclut à l'absence ou à la présence d'amiante. En cas de présence, il attribue à chaque matériau une note d'état et formule l'une des trois préconisations prévues par le texte. Ce document constitue la première pièce du DAPP. Quand il signale des matériaux à suivre, le copropriétaire doit garder le calendrier en tête, car les échéances courent à partir de la remise du rapport.
MPCA : lire le rapport matériau par matériau
Le rapport du diagnostiqueur emploie le sigle MPCA, pour « matériaux et produits contenant de l'amiante ». Chaque MPCA identifié reçoit une fiche : localisation dans les locaux, description du matériau, mode d'identification (examen visuel ou prélèvement analysé en laboratoire), état de conservation et préconisation. Un matériau jugé suspect sans prélèvement figure comme « susceptible de contenir de l'amiante » : le doute se lève par une analyse, pas par une supposition. Le copropriétaire qui lit le rapport vérifie trois points : que chaque pièce et chaque local annexe (cave, cellier, garage privatif) figure dans le document, que chaque MPCA porte une localisation précise sur plan, et que la date de réalisation du repérage apparaît en tête. Un matériau oublié dans un placard technique reste un risque pour le prochain intervenant.
Préparer la visite du technicien
La démarche pratique commence par une demande de devis, souvent en ligne sur le site d'un cabinet de diagnostic immobilier ; le prix varie selon la surface, le nombre de locaux annexes et le besoin de prélèvement. Le technicien a besoin d'accéder à chaque lieu de l'appartement, y compris les gaines palières privatives et les combles. Un outil simple aide le jour de la visite : la liste des travaux réalisés depuis la construction, avec leurs dates. Elle répond à la question que pose presque toujours le diagnostiqueur, savoir si un faux plafond ou un calorifugeage a déjà été déposé, et permet au technicien de cibler le matériau d'origine. En cours de visite, le professionnel indique s'il prélève ; le résultat du laboratoire arrive ensuite avec le rapport réalisé.
Que faire quand le rapport signale de l'amiante ?
La découverte d'amiante dans un logement n'impose pas un chantier immédiat : la suite dépend de l'état de conservation du produit contenant la fibre. Le Code de la santé publique prévoit trois réponses graduées.
- Matériau en bon état : le copropriétaire fait procéder à une évaluation périodique de son état de conservation dans un délai maximal de trois ans (article R1334-27), puis tous les trois ans au plus tant que le produit reste en place.
- État intermédiaire : une mesure d'empoussièrement dans l'air intervient dans les trois mois suivant la remise du rapport. Un résultat inférieur ou égal à cinq fibres par litre ramène au contrôle à trois ans ; au-delà, le retrait ou le confinement devient obligatoire (article R1334-28).
- Matériau dégradé : les travaux de retrait ou de confinement s'achèvent dans un délai de trente-six mois (article R1334-29). En attendant, des mesures conservatoires maintiennent l'empoussièrement sous cinq fibres par litre, et le propriétaire informe le préfet du département de ces mesures puis de l'échéancier du chantier.
Le retrait d'amiante relève d'entreprises spécialisées, et la phase préparatoire d'un tel chantier passe par un diagnostic d'amiante avant travaux, distinct du DAPP. Chaque étape, de l'évaluation à la réception du chantier, s'ajoute ensuite au dossier pour en garder l'historique.
Quelle est la durée de validité du DAPP ?
La validité du DAPP n'a pas de date limite fixée par le texte : tant qu'aucun matériau amianté n'est en place, le dossier reste valable. Ce qui expire, ce sont les contrôles. Un logement où le diagnostic révèle un matériau de flocage ou de calorifugeage en bon état doit recevoir une évaluation au moins tous les trois ans, et chaque nouvelle visite actualise le dossier.
Pour la vente, la règle se lit sur la fiche « État d'amiante » de service-public : un diagnostic réalisé avant le 1er avril 2013 doit être refait, car les méthodes ont changé à cette date ; depuis, le rapport n'a pas de durée limitée. Un nouveau diagnostic reste conseillé après des travaux de rénovation qui ont modifié les plafonds, les gaines ou l'isolation. La date du dernier rapport figure en tête du document, ce qui permet de vérifier en un coup d'œil si une mise à jour s'impose.
À qui transmettre le dossier amiante des parties privatives ?
Le dossier amiante des parties privatives circule auprès de trois publics, selon le II de l'article R1334-29-4. D'abord, le propriétaire le tient à la disposition des occupants du logement, qui doivent être informés de son existence et des modalités de consultation. Ensuite, il le communique à toute personne appelée à organiser ou à effectuer des travaux dans l'immeuble, et il conserve la preuve écrite de cette transmission. Enfin, il le remet sur demande aux agents chargés du contrôle de la santé publique, de l'inspection du travail, de la prévention des caisses de sécurité sociale et du ministère de la construction.
La transmission aux artisans protège autant les ouvriers que le propriétaire : un plombier qui découpe un calorifugeage sans le savoir s'expose aux fibres, et le maître d'ouvrage qui n'a rien communiqué engage sa responsabilité. Un simple courriel avec le rapport en pièce jointe, ou une remise contre signature, suffit à garder la trace exigée.
Lors d'une vente, le diagnostic amiante du lot rejoint le dossier de diagnostic technique, avec les autres diagnostics exigés du vendeur avant la promesse. Le vendeur y ajoute l'état d'amiante couvrant aussi la liste B. La présence d'amiante n'interdit pas la vente : l'acquéreur doit simplement en avoir connaissance avant de s'engager.
DAPP, DTA et diagnostic technique global : trois dossiers à ne pas confondre
Le DAPP, le DTA et le diagnostic technique global se croisent dans la vie d'une copropriété sans se recouvrir. Le DAPP couvre l'amiante dans un seul lot et reste à la charge de son propriétaire. Le DTA couvre l'amiante des parties communes et relève du syndicat des copropriétaires, qui le met à jour et en communique la fiche récapitulative aux occupants. Le diagnostic technique global, lui, dresse l'état général du bâtiment pour planifier les gros travaux ; un expert mandaté pour le DTG de l'immeuble s'appuie notamment sur le DTA pour estimer les dépenses à venir.
Le copropriétaire a intérêt à demander une copie du DTA au syndic : un faux plafond amianté dans le couloir commun ou un conduit de chaufferie traversant les caves signale un risque qui peut exister aussi dans les parties privatives voisines. À l'inverse, un DAPP qui révèle un flocage sous la dalle d'un appartement mérite d'être porté à la connaissance du syndic, car le même produit recouvre souvent les étages voisins.
DAPP remis au locataire, appartement sans amiante et diagnostic avant travaux
Le bailleur doit-il remettre le DAPP au locataire ?
Le bailleur doit tenir le DAPP à la disposition de son locataire, qui est l'occupant de la partie privative au sens de l'article R1334-29-4. La loi ALUR prévoit d'annexer un diagnostic amiante au bail lors de la mise en location, mais service-public indique que le décret d'application manque toujours : en attendant, la fiche officielle recommande de tenir le document à la disposition du locataire et de l'informer qu'il existe.
Un appartement sans amiante doit-il quand même avoir un DAPP ?
Un appartement situé dans un immeuble au permis antérieur au 1er juillet 1997 doit avoir un DAPP, même quand le diagnostic conclut à l'absence d'amiante. Le dossier se résume alors au rapport négatif, qui suffit à prouver que la recherche a eu lieu.
Le DAPP remplace-t-il le diagnostic amiante avant travaux ?
Le DAPP ne remplace pas le repérage avant travaux. Il ne porte que sur la liste A et sur les zones accessibles sans démolition. Avant de casser une cloison ou de refaire un sol, une recherche plus poussée s'impose, et ses résultats viennent compléter le dossier du logement, comme le prévoit l'arrêté du 16 juillet 2019.
Que risque un propriétaire sans DAPP ?
Un propriétaire sans DAPP ne peut ni informer ses occupants ni prévenir les entreprises qui interviennent chez lui, ce qui l'expose en cas d'exposition aux fibres d'amiante d'un ouvrier ou d'un locataire. Les agents de contrôle de la santé publique peuvent aussi lui demander le dossier. Mieux vaut le constituer avant la prochaine vente, la prochaine location ou le prochain chantier.
